Com calcular el preu màxim d’una VPO a Sant Martí?

Si vas comprar en el seu dia una Vivienda de Protección Oficial (VPO) a Sant Martí de Provençals, La Verneda i la Pau, El Clot o qualsevol de les promocions del districte, és molt probable que la teva situació personal hagi canviat des de llavors.

Potser la família ha crescut, necessites un pis amb ascensor més ampli, o simplement t’estàs plantejant un canvi de cicle.

Siga pel motiu que sigui, el primer gran dubte a l’hora de vendre un pis VPO sol ser el següent: quant puc demanar realment per la meva vivenda?

En mirar portals com Idealista o Fotocasa és possible que vegis preus pels núvols, però, una VPO juga amb les seves pròpies regles del joc.

En aquest article t’expliquem de forma senzilla i directa com es calcula el preu legal d’una vivenda de protecció oficial, quins tràmits exigeix la Generalitat de Catalunya i en què consisteix el temut dret de tanteig i retracte.

Com calcular el preu de venda d’una VPO a Sant Martí?

A diferència d’una vivenda lliure, l’import de la qual el marca exclusivament l’acord entre comprador i venedor, en una vivenda protegida el preu màxim de venda està topat per llei.

Intentar vendre per sobre d’aquest topall o acordar cobraments «en mà» fora d’escriptura és il·legal, anul·la el visat de l’operació i pot comportar multes molt elevades per part de l’administració pública catalana.

La Generalitat estableix uns preus màxims de venda en funció del règim de protecció i de la zona geogràfica. A més, per a una segona o posterior transmissió, el topall exacte es calcula segons l’any i el pla de protecció sota el qual es va construir en el seu dia el teu pis.

Com calcular el preu màxim d’una VPO

Com a regla general, el càlcul parteix d’aquesta fórmula:

Però, compte: no hem d’utilitzar automàticament els metres quadrats que apareixen en un portal immobiliari.

Per calcular correctament el preu màxim cal conèixer la superfície útil computable a efectes de vivenda protegida i comprovar quin preu per metre quadrat correspon al règim concret de la teva VPO.

Exemple REAL

Imagina que la teva VPO té 70 m² útils i que, segons el seu règim i expedient, el preu màxim aplicable fos de 2.500 €/m².

El càlcul seria:

• 70 m² × 2.500 €/m² = 175.000 € de preu màxim legal

A aquesta quantitat s’hauria d’afegir, si escau, l’import màxim permès per al garatge i el traster.

Important: aquests 2.500 €/m² són únicament una xifra utilitzada per explicar el càlcul. El preu màxim real de la teva vivenda pot ser diferent i s’ha de comprovar segons el seu expedient de protecció oficial.

• Potser et pot interessar: Coneix el que has de saber sobre les vivendes de protecció oficial

Requisits de la Generalitat per poder vendre VPO

Si tens un pis VPO a Sant Martí i vols vendre’l, no n’hi ha prou amb trobar un comprador i acordar un preu. Mentre l’habitatge segueixi protegit, la transmissió està subjecta a una sèrie de condicions establertes per la Generalitat de Catalunya.

Els requisits concrets poden variar segons l’any en què es va qualificar l’habitatge, el seu règim de protecció i l’expedient de VPO, per la qual cosa és important revisar la documentació del teu pis abans d’iniciar la venda.

Per norma general, hauràs de tenir en compte:

• Comprovar que pots vendre l’habitatge: algunes VPO estan subjectes a limitacions durant un determinat període. Si vas rebre ajudes públiques o un préstec qualificat, pot ser necessari complir requisits addicionals o retornar determinades ajudes abans de vendre.
• Respectar el preu màxim legal: no pots vendre-la lliurement al preu que marqui el mercat. L’import màxim depèn de les característiques i del règim de protecció del teu habitatge.
• El comprador ha de complir els requisits d’accés: depenent del règim de l’habitatge, pot ser necessari que el comprador compleixi unes condicions determinades i estigui inscrit al Registre de Sol·licitants de Vivenda amb Protecció Oficial.
• Comunicar la intenció de vendre a l’Administració: en determinats casos, la Generalitat pot tenir dreta de tanteig i retracte sobre l’habitatge, per la qual cosa la transmissió s’ha de comunicar prèviament.
• Formalitzar correctament l’operació: el contracte i la documentació de la compravenda han de complir les condicions establertes per als habitatges protegits i, quan correspongui, obtenir el visat de l’Administració.

El dret de tanteig i retracte: Què és i com et afecta?

Un dels tràmits que més dubtes genera entre els propietaris de Sant Martí és el dret de tanteig i retracte que ostenta la Generalitat de Catalunya i l’Ajuntament de Barcelona.

En què consisteix exactament el dret de tanteig i retracte?

¿Convé desqualificar l’habitatge per vendre’l a preu lliure?

Molts propietaris es pregunten si poden «liberar» la seva VPO per vendre-la a preu de mercat. La resposta depèn de l’expedient i de la promoció: algunes vivendes, especialment les més recents, tenen una protecció permanent o de llarga durada que impedeix desqualificar-les.

En les promocions antigues pot existir aquesta possibilitat, però desqualificar l’habitatge pot implicar retornar les ajudes, bonificacions o préstecs rebuts, juntament amb els interessos. Per això, abans de prendre una decisió, a Gumper estudiem cada cas per comprovar si realment compensa.

• Potser et pugui interessar: Les vivendes protegides. ¿Són una oportunitat de mercat?

Vende la teva VPO a Sant Martí amb total tranquil·litat

El mercat d’habitatges protegits en barris com Sant Martí de Provençals, La Verneda, El Clot o Provençals del Poblenou requereix un coneixement mil·limètric de la burocràcia de la Secretaria d’Habitatge.

Un contracte d’arras mal redactat, un error en el càlcul del preu per metre quadrat o el fet de no sol·licitar el visat a temps, poden bloquejar la signatura en notaria durant mesos o exposar l’operació a sancions.

A Gumper Assessors Immobiliaris coneixem cada promoció de Sant Martí des de 1960 i ens encarreguem de tot el procés perquè venguis amb garanties:

•  Càlcul oficial del preu màxim legal: gestionem la sol·licitud del certificat davant l’Agència de l’Habitatge de Catalunya per fixar el topall exacte del teu pis, pàrquing i traster sense marge d’error.
• Filtre i qualificació del comprador: comprovem que els interessats compleixin els requisits d’ingressos i figurin inscrits al Registre de Sol·licitants de VPO, verificant la seva solvència financera perquè la hipoteca no es caigui a última hora.
• Notificació de tanteig i retracte: tramitem la comunicació preceptiva a l’administració pública i redactem contractes amb els visats oficials necessaris per a la signatura davant notari.
• Gestió postvenda completa: liquidem la plusvàlua municipal i tanquem els canvis de titularitat perquè tu només hagis de preocupar-te de recollir el teu xec.

Si vols saber el valor legal actual del teu pis protegit a Sant Martí, contacta amb el nostre equip i analitzem el teu expedient sense compromís.

Vull vendre un pis VPO a Sant Martí

Preguntes Frequents sobre VPO a Sant Martí