Les vivendes protegides. Són una oportunitat de mercat?

El mercat immobiliari està en una constant evolució i les oportunitats per trobar habitatges al millor temps possible no es poden deixar escapar.   Les viviendes protegides sempre s’han considerat en l’imaginari popular habitatges de mala qualitat o qualitat inferior, i fins i tot ubicades en zones potencialment pitjors per viure.   Avui a Gumper, volem explicar-vos sobre aquest tipus d’habitatges i els seus avantatges com a oportunitat immobiliària.

Si has arribat fins aquí buscant “què és VPP”, la resposta ràpida és senzilla: un habitatge VPP és un habitatge protegit promogut per una entitat pública, amb un preu limitat i amb requisits específics per poder accedir-hi. Es tracta d’una opció molt interessant per a qui vol comprar habitatge sense pagar els preus del mercat lliure.

Això sí, com passa amb qualsevol habitatge amb protecció pública, també existeixen limitacions: no es pot vendre lliurement, no es pot utilitzar com a segona residència i cal complir criteris d’ingressos i empadronament.

 

Què és un habitatge protegit?

  Un habitatge protegit és aquell que podem trobar al mercat immobiliari amb un preu inferior a un habitatge de les mateixes característiques però que té una sèrie de normatives a les quals hem de acollir-nos per poder accedir i tenir dret a la seva sol·licitud.

En altres paraules, un habitatge protegit es caracteritza per tenir un preu màxim legal (tant en compra com en lloguer) i estar subjecte a una qualificació administrativa. Aquesta qualificació és la que determina durant quants anys es manté protegit i sota quines condicions pot transmetre’s o desqualificar-se.

Per això, abans de comprar un habitatge protegit convé revisar sempre el règim aplicable: tipus de protecció, durada, limitacions de venda, possibilitat de lloguer i si existeix opció de desqualificació futura.

  Dins dels habitatges protegits trobem diferents tipus, VPO, VPP… Avui volem explicar-vos sobre el VPP i les seves possibilitats.

Habitatge VPP. Què és i com poder accedir-hi?

  Oportunitats immobiliàries com les que ens ofereixen els habitatges VPP trobarem poques si ho mirem des d’un punt de vista merament econòmic a l’hora de desemborsar el cost d’un immoble.   Quan ens referim a un habitatge VPP estem parlant d’un habitatge de promoció pública (no confondre amb habitatge VOP o habitatge de protecció oficial). Una VPP és un habitatge en el qual tots els elements des de la compra del sòl fins a la seva construcció estan realitzats i gestionats per una entitat pública.

Des d’un punt de vista pràctic, la gran diferència de l’habitatge VPP davant d’altres habitatges protegits és que l’Administració no només regula el preu, sinó que participa directament en la promoció, adjudicació i control de l’immoble.

Això sol traduir-se en una major transparència en el procés d’adjudicació, però també en un control més estricte sobre l’ús de l’immoble. Per exemple, es revisa que el comprador la destini a habitatge habitual i permanent, evitant que s’utilitzi com a inversió especulativa.

També és habitual que l’habitatge VPP estigui integrat en promocions amb criteris actuals: eficiència energètica, zones comunes i equipaments públics propers, especialment en grans ciutats on l’habitatge assequible és una prioritat.

  El primer requisit per accedir a aquest tipus d’habitatge és el geogràfic, hem d’estar empadronats al lloc on volem realitzar la petició. Per això, prenent com a exemple la ciutat de Barcelona, hauríem de registrar-nos al padró municipal i seguidament accedir a la pàgina d’habitatge on podem realitzar la inscripció quan aquestes es troben obertes. Pots veure l’enllaç a habitatge pública de l’Ajuntament de Barcelona aquí.   El segon requisit és econòmic, i ja que es tracta d’habitatges que tenen un cost menor, has de complir amb un paràmetre econòmic a la teva unitat familiar determinat. Per accedir a un habitatge VPP la unitat familiar no ha de superar en 5,5 l’IPREM. Dins de les circumstàncies annexes a la situació econòmica i que són requisits de sol·licitud és que el sol·licitant no pot tenir un altre habitatge en propietat.

En la pràctica, quan parlem d’ingressos, el més important és entendre que s’avalua la unitat de convivència (persones que viuran a l’habitatge) i que s’han d’acreditar ingressos mitjançant documentació oficial. A més, poden existir barems que prioritzin certs perfils: famílies nombroses, persones amb discapacitat, joves o situacions d’emergència habitacional.

Per això, si estàs interessat en un habitatge VPP, el recomanable és preparar amb temps documentació com: DNI/NIE, certificat d’empadronament, declaració de la renda, vida laboral i justificants d’ingressos. Això accelera el procés i evita que la teva sol·licitud quedi fora per errors administratius.

  Hem de veure sempre aquest tipus d’habitatges com oportunitats del mercat immobiliari per a usuaris que tinguin dificultats per accedir a un habitatge lliure i per això els límits econòmics són essencials per regular les sol·licituds.   Has de saber també que volem acabar amb un mite establert sobre la qualitat d’un habitatge protegit. Si bé en els habitatges protegits oficials ens trobem amb qualitats una mica inferiors, en el cas dels habitatges VPP trobem qualitats i materials de major qualitat que en les VPO, això també ho veurem reflectit en els costos, ja que les habitatges VPP tenen un cost superior que les habitatges VPO.   El procés d’adjudicació és molt senzill i una vegada ens hem inscrit, la constructora juntament amb la immobiliària adjudica els pisos mitjançant un concurs públic o sorteig.  

Diferències entre VPP, VPO i habitatge lliure

Una de les dubtes més habituals és la diferència entre VPP, VPO i habitatge lliure. Encara que totes poden considerar-se habitatge protegit, no funcionen igual.

• VPP (Habitatge de Promoció Pública): promoguda directament per una entitat pública. El procés d’adjudicació sol ser mitjançant sorteig o concurs.
• VPO (Vivienda de Protecció Oficial): pot estar promoguda per entitats públiques o privades, però sempre sota un règim regulat de preu i accés.
• Vivienda lliure: no té preu màxim legal ni requisits de compra, i pot vendre’s o llogar-se sense limitacions específiques.

Entendre aquesta diferència és clau per valorar si realment et convé una vivenda VPP o si encaixa millor un altre tipus de vivenda protegida.

 

Quines limitacions té una vivenda VPP?

  Tal com hem comentat al llarg de l’article, les vivendes VPP tenen grans avantatges econòmics a l’hora de la seva adquisició. Però, hem de tenir en compte les limitacions en el seu ús i comercialització ja que en cas de no complir algunes de les mesures podem enfrontar-nos a una dura sanció.

• Limitació de la superfície: Encara que en aquest aspecte poc tenim a dir, ja que depèn del promotor i construcció l’elaboració dels plànols i execució de la vivenda, hem de saber que els immobles no poden superar els 100 metres quadrats d’extensió.
• Ús i gaudi: La vivenda ha de ser el domicili habitual dels residents. No podem obtenir una VPP com a segona residència i haurà de ser en aquest immoble on establim la nostra vivenda habitual.
• Venda: Mentre la vivenda es trobi dins del pla de protecció de vivenda no podem realitzar la seva venda a preu de mercat. Això evita la generació de negoci fraudulent comprant vivendes més econòmiques i venent-les a preus de mercat. Quan tinguem la possibilitat de vendre-la haurem de fer-ho pel preu de mercat establert en l’oferta VPP.

Transmissió patrimonial de les vivendes protegides

  Podem trobar-nos davant la situació d’haver heretat una vivenda protegida en aquest cas haurem de tenir present la següent informació:

• Tasació: Haurem de conèixer el valor de la vivenda, això dependrà de si es troba o no desqualificada. En el cas que la vivenda ja hagi estat desqualificada podem tasar-la de forma ordinària ja que es tracta d’una vivenda lliure. En el supòsit que la vivenda no hagi estat desqualificada, s’haurà de fer una doble tasació, per una banda, el valor de mercat i per l’altra el màxim legal. En la comparativa haurem d’escollir el valor de menor quantitat. En el cas que la vivenda no estigui desqualificada, però vagi a estar-ho es realitzarà la tasació de forma lliure.
• Limitació de propietat: Vèiem que per sol·licitar una vivenda protegida era necessari no tenir cap altra propietat. Aquest requisit en el cas d’un bé heretat que estigui subjecte a protecció oficial no serà excloent, per tant, podrem heretar un immoble protegit, encara que tinguem establerta la nostra vivenda habitual en un altre lloc o tinguem altres propietats. Has de tenir en compte que si en algun moment vols accedir a la seva venda, el nou propietari haurà de destinar-la a primera vivenda o vivenda habitual.

 Tal i com hem vist en el nostre article, les viviendes VPP són una bona alternativa al mercat immobiliari. Si bé, et recomanem que comptis amb un expert per assessorar-te a l’hora de realitzar tant els tràmits com assumir la seva adjudicació o gestionar la seva transacció patrimonial, ja que són diverses les limitacions existents i comptar amb un assessor qualificat pot estalviar-te molts maldecaps.