El contracte d’arras és un acord privat entre comprador i venedor en el qual es comprometen a fer la futura compravenda de l’habitatge. En el cas de comprar l’habitatge a una immobiliària, amb el contracte d’arras signat per la immobiliària ja no hauràs de preocupar-te per res, perquè vetllaran pels teus interessos i així s’asseguraran que tot estigui clar i concís.
Tipus de contracte d’arras en una compravenda
Abans de signar un contracte d’arras per a la venda d’habitatge, és fonamental saber que existeixen diferents tipus, i no tots impliquen les mateixes conseqüències legals. En una operació immobiliària, les arras poden ser confirmatòries, penitencials o penals, i l’efecte econòmic canvia per complet.
Les més habituals a Espanya són les arras penitencials, ja que permeten a ambdues parts desistir del contracte sota penalització: si desisteix el comprador, perd la senyal; si desisteix el venedor, ha de retornar el doble. En canvi, les arras confirmatòries actuen com a anticipi del preu i reforcen el compromís, però no sempre permeten cancel·lar fàcilment sense acudir a reclamacions. Per això, quan es signa un contracte d’arras immobiliària, convé deixar clar quin tipus d’arras es pacten.
Què conté aquest document?
El contracte d’arras ha d’indicar aquests aspectes:
- Dades del comprador
- Dades del venedor
- Descripció de l’immoble
- Preu de compravenda
- Mètodes de pagament
- Quantitat de la senyal
- Termini màxim per a la compravenda
- Distribució de les despeses de la compravenda
- Compromís de signatura mitjançant escriptura pública
- Signatures d’ambdues parts (compradora i venedora)
En realitzar un contracte d’arras signat en una immobiliària, el client s’assegura que està ben redactat conforme als seus interessos, perquè no hi hagi impediments durant el procés de compravenda i tot es dugui a terme de la manera més exitosa possible.
A més, una immobiliària professional no només redacta el document, sinó que comprova aspectes essencials abans que el comprador entregui diners com a senyal. Per exemple, es revisa la nota simple del Registre de la Propietat, possibles càrregues (hipoteques, embargs), la titularitat real de l’immoble, si hi ha herències pendents, si existeixen deutes de comunitat o rebuts d’IBI impagats.
Això és clau, perquè moltes incidències en la compravenda apareixen precisament després de signar les arras. Per això, comptar amb un contracte d’arras signat per immobiliària aporta tranquil·litat i redueix riscos tant per al comprador com per al venedor.
Clàusules imprescindibles en un contracte d’arras per a la venda de pis
En un contracte d’arras venda pis, a més del preu i el termini, és important deixar per escrit condicions que evitin conflictes posteriors. Algunes clàusules habituals són: el repartiment de despeses de notaria i registre, l’estat de càrregues (lliure d’hipoteques o amb cancel·lació pactada), què passa amb els mobles, l’entrega de claus, i l’obligació d’aportar certificats com el certificat energètic o la cèdula d’habitabilitat (si s’aplica).
També és recomanable indicar si l’habitatge es lliura lliure d’inquilins, si existeix algun contracte de lloguer vigent, i quina penalització s’aplica si alguna de les parts incompleix l’acord. Tot això ha de reflectir-se amb claredat, ja que el contracte d’arras és el document que fixa les regles abans d’arribar a escriptura pública.
¿La reserva d’un pis es retorna?
Per norma general, no. Es realitza el contracte d’arras perquè el comprador li reservi l’habitatge al venedor, i que aquest tingui assegurat que l’habitatge serà seu i que ningú se li avançarà. A Catalunya, l’Article 621-8. del Codi Civil de Catalunya fa referència a les arras:
Normalment, la senyal o reserva en un contracte d’arras sol ser d’entre el 5% i el 10% del preu de compravenda, encara que en algunes operacions es pot pactar un 15% si es vol reforçar el compromís. Per exemple, en un pis de 300.000€, les arras habituals estarien entre 15.000€ i 30.000€.
Per això és important que el comprador no signi un contracte d’arras immobiliària sense tenir clar el seu pressupost i la seva viabilitat hipotecària, ja que aquesta quantitat pot perdre’s si finalment no s’arriba a signar l’escriptura per causes imputables al comprador.
Article 621-8. Arras.
1. La entrega per part del comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén feta com a arras confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda.
2. Les arras penitencials han de pactar-se expressament. Si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49. Si qui desisteix és el venedor, ha de retornar-les doblades.
3. En la compravenda d’immobles, l’entrega d’arras penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant notari pot fer-se constar al Registre de la Propietat i, en aquest cas, l’immoble queda afecte a la seva devolució. En cas de desistiment, el notari ha d’entregar les arras dipositades a qui correspongui. L’afecció s’extingeix:
a) Una vegada transcorreguts seixanta dies després del termini pactat, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda per part del comprador. En aquest cas, l’afecció es cancel·la d’ofici.
b) Quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita fehacientment.
c) Quan s’inscriu la compravenda.
No obstant això, hi ha excepcions. Pot ocórrer que durant el termini de la reserva el venedor rebi una proposta més jugosa. Si això passa, pot decidir retornar la reserva, sobretot si així i tot surt guanyant. Per això, el més recomanable és signar arras penitencials i s’estableix la condició que si el venedor es tira enrere haurà de retornar-les doblades al possible comprador.
La quantitat mencionada es satisfà en aquest acte i moment, servint el present document més rebut de transferència de cabal i eficaç carta de pagament. Aquestes arras estan subjectes a la regulació de l’article 621.8 nº 2 del llibre 6è del Codi Civil de Catalunya. En cas de desistiment del comprador, aquest les perdrà, si fos el venedor qui desistís les haurà de retornar doblades.
¿I si no concedeixen la hipoteca?
Aquest és un altre dels temors més habituals per part dels potencials compradors. Pot ocórrer que d’un mes per l’altre la vida canviï i que de sobte el banc decideixi no concedir la hipoteca. Si això passa, el comprador perdrà les arras entregades.
Per evitar aquest risc, una bona pràctica és incloure una clàusula suspensiva per finançament, indicant que el contracte queda condicionat a la concessió de hipoteca en un termini determinat. D’aquesta manera, si el banc denega la finançament i el comprador ho acredita documentalment, es pot recuperar la senyal sense penalització. Aquesta clàusula és especialment recomanable quan se signa un model contracte d’arras per venda d’habitatge sense assessorament legal.
De totes maneres, si compres un habitatge a Catalunya, l’article 621-49 indica el següent sobre la previsió de finançament per tercer:
Article 621-49. Previsió de finançament per tercer.
1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat d’acord en contrari, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.
2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagués estat entregat i, si escau, de les arras penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sense perjudici del que estableix la legislació hipotecària.
Aun que el Codi Civil Català contempla la devolució de les arras en cas de la no obtenció del préstec, el més habitual és que la part venedora no estigui d’acord en condicionar el contracte i faci renunciar la part compradora a aquest dret de la següent manera en el contracte.
En el supòsit cas que l’adquirent precisi l’obtenció de crèdit hipotecari per satisfer la part del preu restant, seran de la seva compte i risc les despeses derivades de la seva tramitació, així com el risc derivat de la no obtenció del mateix, de manera que el present document no queda supeditat per a la seva efectivitat a la concessió del préstec hipotecari, renunciant expressament la part compradora a l’article 621.49 del Codi Civil Català.
Per això, el més recomanable per a un comprador abans de visitar un habitatge i signar unes arras és acudir al banc o un broker. Nosaltres podem ajudar-te amb el teu assessorament financer totalment gratuït.
¿El que s’adelanta es resta del que queda pendent de pagament?
Sí. El que s’adelanta en el contracte d’arras, encara que no es torna com a tal, sí es descompta del preu final de l’habitatge. Per aquest motiu sol ser d’entre el 10% i el 15% sobre el preu de venda de l’habitatge, perquè el venedor vegi que el comprador va de debò i té intenció d’adquirir-la.
Conclusió: per què signar un contracte d’arras amb immobiliària
Signar un contracte d’arras signat per immobiliària redueix errors, evita clàusules abusives i permet que ambdues parts arribin a notaria amb tot preparat. Un contracte mal redactat pot generar conflictes per terminis, càrregues, finançament o entrega de l’habitatge. Per això, encara que existeixin plantilles o un model de contracte d’arras per venda d’habitatge, el recomanable és adaptar-lo sempre al cas real de l’immoble.
Et queda alguna dubte? Si estàs en un procés semblant i vols tranquil·litat, no dubtis a considerar l’opció que una immobiliària redacti el contracte d’arras a Barcelona. Et serà tot molt més senzill.
- Entén què és un assessor immobiliari, les seves funcions essencials, i com poden transformar la teva gestió. - 30 de juny de 2026
- Com la domòtica redefineix els habitatges de luxe el 2026 - 19 de juny de 2026
- Àtic de luxe a Barcelona: zones prime, preus reals i què diferencia un penthouse d’una simple planta alta - 10 de juny de 2026
