Contrato de arras firmado por inmobiliaria

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se comprometen a hacer la futura compraventa de la vivienda. En el caso de comprar la vivienda a inmobiliaria, con el contrato de arras firmado por inmobiliaria ya no tendrás que preocuparte por nada, porque velarán por tus intereses y así asegurarán de que todo esté claro y conciso.

Tipos de contrato de arras en una compraventa

Antes de firmar un contrato de arras para venta de vivienda, es fundamental saber que existen distintos tipos, y no todos implican las mismas consecuencias legales. En una operación inmobiliaria, las arras pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales, y el efecto económico cambia por completo.

Las más habituales en España son las arras penitenciales, ya que permiten a ambas partes desistir del contrato bajo penalización: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. En cambio, las arras confirmatorias actúan como anticipo del precio y refuerzan el compromiso, pero no siempre permiten cancelar fácilmente sin acudir a reclamaciones. Por eso, cuando se firma un contrato de arras inmobiliaria, conviene dejar claro qué tipo de arras se pactan.

¿Qué contiene este documento?

El contrato de arras debe indicar estos aspectos:

• Datos del comprador
• Datos del vendedor
• Descripción del inmueble
• Precio de compraventa
• Métodos de pago
• Cantidad de la señal
• Plazo máximo para la compraventa
• Distribución de los gastos de la compraventa
• Compromiso de firma mediante escritura pública
• Firmas de ambas partes (compradora y vendedora)

Al realizar un contrato de arras firmado en una inmobiliaria, el cliente se asegura de que está bien redactado confirme a sus intereses, para que no existan impedimentos durante el proceso de compraventa y todo se lleve a cabo de la manera más exitosa posible.

Además, una inmobiliaria profesional no solo redacta el documento, sino que comprueba aspectos esenciales antes de que el comprador entregue dinero como señal. Por ejemplo, se revisa la nota simple del Registro de la Propiedad, posibles cargas (hipotecas, embargos), la titularidad real del inmueble, si hay herencias pendientes, si existen deudas de comunidad o recibos de IBI impagados.

Esto es clave, porque muchas incidencias en la compraventa aparecen precisamente después de firmar las arras. Por eso, contar con un contrato de arras firmado por inmobiliaria aporta tranquilidad y reduce riesgos tanto para comprador como para vendedor.

Cláusulas imprescindibles en un contrato de arras para venta de piso

En un contrato de arras venta piso, además del precio y el plazo, es importante dejar por escrito condiciones que eviten conflictos posteriores. Algunas cláusulas habituales son: el reparto de gastos de notaría y registro, el estado de cargas (libre de hipotecas o con cancelación pactada), qué ocurre con los muebles, la entrega de llaves, y la obligación de aportar certificados como el certificado energético o la cédula de habitabilidad (si aplica).

También es recomendable indicar si la vivienda se entrega libre de inquilinos, si existe algún contrato de alquiler vigente, y qué penalización se aplica si alguna parte incumple el acuerdo. Todo esto debe reflejarse con claridad, ya que el contrato de arras es el documento que fija las reglas antes de llegar a escritura pública.

¿La reserva de un piso se devuelve?

Por norma general, no. Se realiza el contrato de arras para que el comprador le reserve la vivienda al vendedor, y que éste tenga asegurado de que la vivienda será suya y que nadie se le va a adelantar. En Cataluña, el Artículo 621-8. del Código Civil de Cataluña hace referencia a las arras:

Normalmente, la señal o reserva en un contrato de arras suele ser de entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque en algunas operaciones puede pactarse un 15% si se quiere reforzar el compromiso. Por ejemplo, en un piso de 300.000€, las arras habituales estarían entre 15.000€ y 30.000€.

Por eso es importante que el comprador no firme un contrato de arras inmobiliaria sin tener claro su presupuesto y su viabilidad hipotecaria, ya que esa cantidad puede perderse si finalmente no se llega a firmar la escritura por causas imputables al comprador.

Artículo 621-8. Arras.

1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:

a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.

b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.

c) Cuando se inscribe la compraventa.

No obstante, hay excepciones. Puede ocurrir que durante el plazo de la reserva el vendedor reciba una propuesta más jugosa. Si eso ocurre, puede decidir devolver la reserva, sobre todo si aún así sale ganando. Por ello, lo más recomendable es firmar arras penitenciales y se establece la condición de que si el vendedor se echa atrás deberá devolverlas dobladas al posible comprador.

La cantidad mencionada se satisface en este acto y momento, sirviendo el presente documento más recibo de transferencia  de cabal y eficaz carta de pago. Estas arras están  sujetas a la regulación del artículo 621.8 nº 2 del libro 6º del Código Civil de Cataluña. En caso de desistimiento del comprador, este las perderá, si fuese el vendedor quien desistiese las tendrá que devolver dobladas.

¿Y si no conceden la hipoteca?

Este es otro de los miedos más habituales por parte de los potenciales compradores. Puede ocurrir que de un mes para otro la vida cambie y que de repente el banco decida no conceder la hipoteca. Si eso pasa, el comprador perderá las arras entregadas.

Para evitar este riesgo, una buena práctica es incluir una cláusula suspensiva por financiación, indicando que el contrato queda condicionado a la concesión de hipoteca en un plazo determinado. De este modo, si el banco deniega la financiación y el comprador lo acredita documentalmente, se puede recuperar la señal sin penalización. Esta cláusula es especialmente recomendable cuando se firma un modelo contrato de arras para venta de vivienda sin asesoramiento legal.

De todas maneras, si compras una vivienda en Cataluña, el artículo 621-49 indica lo siguiente sobre la previsión de financiación por tercero:

Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Aun que el Código Civil Catalán contempla la devolución de las arras en caso de la no obtención del préstamo, lo más habitual es que la parte vendedora no esté de acuerdo en condicionar el contrato y haga renunciar a la parte compradora a ese derecho de la siguiente manera en el contrato.

En el supuesto caso de que el adquirente precise la obtención de crédito hipotecario para satisfacer la parte del precio restante, serán de su cuenta y riesgo los gastos derivados de su tramitación, así como el riesgo derivado de la no obtención del mismo, de forma que el presente documento no queda supeditado para su efectividad a la concesión del préstamo hipotecario, renunciando expresamente  la parte compradora al artículo  621.49 del Código Civil Catalán.

Por ello, lo más recomendable para un comprador antes de visitar una vivienda y firmas unas arras es acudir al banco o un broker. Nosotros podemos ayudarte con tu asesoramiento financiero totalmente gratis.

¿Lo adelantado se resta de lo que queda pendiente de pago?

Sí. Lo que se adelanta en el contrato de arras, aunque no se llega a devolver como tal, sí se descuenta del precio final de la vivienda. Por este motivo suele ser de entre el 10% y el 15% sobre el precio de venta de la vivienda, para que el vendedor vea que el comprador va en serio y tiene intención de adquirirla.

Conclusión: por qué firmar un contrato de arras con inmobiliaria

Firmar un contrato de arras firmado por inmobiliaria reduce errores, evita cláusulas abusivas y permite que ambas partes lleguen a notaría con todo preparado. Un contrato mal redactado puede generar conflictos por plazos, cargas, financiación o entrega de la vivienda. Por eso, aunque existan plantillas o un modelo de contrato de arras para venta de vivienda, lo recomendable es adaptarlo siempre al caso real del inmueble.

¿Te ha quedado alguna duda? Si estás en un proceso parecido y quieres tranquilidad, no dudes en considerar la opción del que una inmobiliaria redacte el contrato de arras en Barcelona. Te será todo mucho más sencillo.