Un estudi immobiliari s’ha de realitzar sota uns determinats paràmetres a fi de determinar el valor del bé que estem taxant.
En el context professional del sector immobiliari, un estudi de mercat immobiliari no és únicament una taxació tècnica, sinó una eina estratègica clau per comprar, vendre o invertir amb criteri. Permet analitzar el comportament real del mercat, detectar oportunitats, ajustar preus de sortida i reduir el temps de venda d’un immoble. Per això, entendre com es realitza correctament un estudi immobiliari és fonamental tant per particulars com per inversors i agents immobiliaris.
El principal objectiu dun estudi immobiliari és establir un valor de la propietat en les condicions actuals del mercat.
Però com es realitza un estudi immobiliari de manera efectiva? A Gumper, t’expliquem el procés de la valoració immobiliària.
El procés de l’estudi immobiliari
El primer que hem de fer, ja siguem compradors o venedors d’un immoble, és tenir molt clar el valor d’aquest bé en el mercat actual. Per això existeixen múltiples formes de fer-ho. Encara que pugui semblar una cosa senzilla, els estudis immobiliaris requereixen amplis coneixements ja que abasten diferents disciplines en funció de l’estat del bé a avaluar.
Quan s’analitza com fer un estudi de mercat immobiliari correctament, és important entendre que no hi ha un únic mètode vàlid. La combinació de valoració comparativa, cost de reposició i anàlisi d’oferta-demanda permet obtenir una visió molt més precisa del valor real d’un immoble. Aquest enfocament híbrid és el que utilitzen els professionals per evitar errors de sobrevaloració o infravaloració que poden afectar directament la rendibilitat de l’operació.
El primer que hem de conèixer és què volem estudiar, per exemple, si el que desitgem avaluar és la taxació d’un immoble haurem de guiar-nos per la fórmula denominada CRB.
Aquesta fórmula, denominada també cost de reposició brut, es formula sent igual al total del sòl més el cost de construcció més les despeses necessàries i els elements recuperables.
Si prenem com a referència aquesta fórmula, podem determinar que el valor de reposició o reemplaçament brut a nou d’un immoble és la suma de totes les inversions i actius que són necessaris per construir, en la data de la valoració, un immoble de característiques iguals, que referi la mateixa funcionalitat en quant a la seva utilitat, metres, ús, però utilitzant els materials de construcció actuals.
Aquest tipus d’estudi immobiliari sol realitzar-se principalment entre immobles que estan en un procés de construcció i de rehabilitació.
Una vegada tinguem aquest valor referit, haurem d’afegir-li el següent mètode, ja que el resultat no pot estar per sobre del valor de mercat, sinó estaríem en una valoració immobiliària poc efectiva.
Com realitzo el càlcul dels conceptes del CBR?
Hem comentat la fórmula del cost de reposició brut, però hem de realitzar els càlculs del valor de cadascuna de les variables. Per això determinarem:
- Valor del terreny: El mètode de comparació, sobre el qual parlarem més endavant, serà l’elegit per a aquest tipus d’estudi. Podem determinar un valor d’euros per metre quadrat en funció de l’operativitat del terreny. Exemple, si és una parcel·la urbanitzable o si al contrari es tracta d’una parcel·la destinada a l’ús industrial.
- Edificació: Qualsevol edificació que creguem que suposarà un cost de construcció denominats, costos de contracta, que inclouen el desenvolupament del projecte, les despeses generals, el benefici industrial del constructor i els costos d’execució dels materials.
Les maneres més fàcils de realitzar aquest càlcul és sol·licitar-ho directament a la promotora o constructora. Existeixen publicacions professionals o especialitzades que en alguns dels casos concrets poden servir-nos per executar una estratègia de recopilació d’informació i comparativa. - Despeses de producció o despeses necessàries: Si estàs en l’entorn immobiliari ja hauràs descobert que es generen habitualment una sèrie de despeses derivades de la gestió de la propietat. Per tant, també s’hauran de tenir en compte els impostos, aranzels honoraris tècnics, costos de llicències, taxes o despeses administratives sense que produeixin benefici al promotor.
Aquest enfocament tècnic de l’estudi immobiliari és especialment rellevant en mercats dinàmics com el català, on el valor del sòl i la demanda poden variar significativament fins i tot dins de la mateixa ciutat. Per això, els professionals immobiliaris actualitzen constantment les seves referències de costos i comparables per garantir que la valoració reflecteixi la realitat actual del mercat.
El procés de l’estudi immobiliari: la comparativa com a punt de partida
Molt s’ha parlat de la normativa llei 11/2020 que posava en alt la regulació del preu del lloguer a Catalunya. Si bé ara mateix estem enfocant aquest article des d’un punt més dirigit a la compravenda, quan realitzem una valoració d’un immoble i el seu corresponent estudi immobiliari hem de veure més enllà de la regulació territorial i iniciar un procés denominat: valoració comparativa.
Què necessito saber de la valoració comparativa d’un immoble?
El mètode comparatiu és el més utilitzat a l’hora de realitzar un estudi sobre el valor de l’immoble. El que comunament podem denominar taxació immobiliària si volem ser més precisos.
Els passos que es segueixen per realitzar aquest estudi immobiliari són els següents:
- Documentació de l’immoble sobre el qual realitzar l’estudi: La primera part del procés d’una valoració comparativa és la recollida per part del taxador de la documentació de l’immoble. El més habitual és la sol·licitud d’una nota simple al registre de la propietat per contrastar la informació que ha facilitat l’interessat. És recomanable en aquest punt realitzar aquest exercici de posar la comparativa entre la documentació aportada i que tot estigui regulat entre escriptura, el cadastre i les normatives d’urbanisme que li afectin a l’immoble.
- Visita a l’immoble: Un cop hem procedit a l’anàlisi de la documentació i a la realització de les diferents comprovacions, es realitza una visita a l’immoble perquè puguem cotejar que l’immoble respon a la seva documentació i a més podem avaluar in situ la qualitat i composició dels diferents materials, tenir una percepció sobre l’entorn, conservació, utilitats i espai de l’immoble.
En un estudi de mercat immobiliari professional, l’anàlisi no només se centra en les dades objectives de l’immoble, sinó també en factors externs com l’evolució de preus a la zona, la velocitat mitjana de venda i el comportament de compradors actius. Aquests indicadors permeten ajustar l’estratègia comercial i maximitzar la probabilitat de tancament a un preu òptim.
El valor és prioritari a l’hora de portar a casa la venda. Tingues en compte que els preus s’ajusten a les possibilitats lògiques, en funció de la ubicació, del tipus de propietat, de l’estat de l’habitatge, de l’entorn on es troba, de l’altura, l’orientació, la superfície, distribució, si és exterior i en quina mesura, de les limitacions jurídiques que pugui tenir la propietat, etc. La percepció personal que un mateix té de l’immoble pot distar de la realitat objectiva del mercat.
La determinació del preu real de mercat ve donada per altres variables, com l’oferta i la demanda al mercat objectiu per a aquest tipus de producte en especial, els preus de tancament d’habitatge dels sis últims mesos per a habitatges similars, el nombre d’habitatges venuts, (aquests dades aconseguides a través d’organismes públics com el Ministeri de Foment, Generalitat de Catalunya i el Col·legi Oficial de Notaris i Registradors), el preu i la tipologia d’habitatge nou construït a la zona, a més en funció de millores valorables pel mercat poden tenir uns coeficients correctors.
¿En què no es basa el valor de la teva vivenda?
- El que necessites per vendre.
- El que t’has gastat en ella. Hi ha reformes que aporten valor a la casa i altres que no o que fins i tot li poden restar valor.
- El que tu vols.
- El que val la que vas a comprar.
- El que et va dir un veí.
- Els teus sentiments cap a ella, recorda que el que has viscut en aquesta propietat res té a veure amb el que el comprador percep.
En què es basa el valor de la teva vivenda?
- El mercat actual.
- L’oferta similar a la teva.
- L’oferta específica per a la teva tipologia de vivenda a la zona.
- La financiació actual.
- l’estat de la vivenda.
- La percepció del comprador
- La situació, zona, alçada…
- El posicionament en el mercat de la propietat en venda.
- El sistema de venda utilitzat pot accelerar el temps de venda i augmentar el preu.
Si desitges que realitzem un estudi immobiliari de la teva propietat, pots contactar amb nosaltres. Tenim àmplia experiència en el mercat immobiliari i una llarga trajectòria que ens permet assessorar-te des de l’experiència i el recorregut d’haver gestionat innombrables propietats en els nostres anys d’exercici professional.
A l’hora de realitzar un estudi immobiliari, és important que triïs un professional de confiança que pugui aportar-te valor afegit i coneixement perquè el resultat sigui el més correcte possible, ja que la teva capacitat d’èxit o la presa de la teva decisió de compra poden veure’s influïdes per això.
En Gumper farem una anàlisi comparativa de mercat, seriosa i professional, atenent a múltiples variables perquè puguis vendre la teva vivenda al major preu possible en el menor temps possible.
Actualment al mercat, no és que hi hagi pocs compradors, sinó que hi ha poques vivendes en el seu preu just de mercat i presentades de forma apetible tenint en compte el target de població econòmic social a qui va dirigit.
- Entén què és un assessor immobiliari, les seves funcions essencials, i com poden transformar la teva gestió. - 30 de juny de 2026
- Com la domòtica redefineix els habitatges de luxe el 2026 - 19 de juny de 2026
- Àtic de luxe a Barcelona: zones prime, preus reals i què diferencia un penthouse d’una simple planta alta - 10 de juny de 2026
