¿Cómo puedo realizar un estudio inmobiliario de forma efectiva?

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Un estudio inmobiliario debe realizarse bajo unos determinados parámetros a fin de determinar el valor del bien que estamos tasando.

El principal objetivo de un estudio inmobiliario es establecer un valor de la propiedad en las condiciones actuales del mercado.

Pero ¿cómo se realiza un estudio inmobiliario de forma efectiva? En Gumper, te explicamos el proceso de la valoración inmobiliaria.

El proceso del estudio inmobiliario

Lo primero que tenemos que hacer, ya seamos compradores o vendedores de un inmueble es tener muy claro el valor de ese bien en el mercado actual. Para ello existen múltiples formas de hacerlo. Aunque pueda parecer algo sencillo, los estudios inmobiliarios requieren de amplios conocimientos ya que abarcan diferentes disciplinas en función del estado del bien a evaluar.

Lo primero que debemos conocer es qué queremos estudiar, por ejemplo, si lo que deseamos evaluar es la tasación de un inmueble deberemos guiarnos por la fórmula denominada CRB.

Esta fórmula, denominada también coste de reposición bruto se formula siendo igual al total del suelo más el coste de construcción más los gastos necesarios y los elementos recuperables.

Si tomamos como referencia esa fórmula, podemos determinar que el valor de reposición o reemplazo bruto a nuevo de inmueble es la suma de todas las inversiones y activos que son necesarios para construir, en la fecha de la valoración un inmueble de características iguales, que refiera la misma funcionalidad en cuanto a su utilidad, metros, uso, pero utilizando los materiales de construcción actuales.

Este tipo de estudio inmobiliario suele realizarse principalmente entre inmuebles que están en un proceso de construcción y de rehabilitación.

Una vez tengamos este valor referido, deberemos añadirle el siguiente método, ya que el resultado no puede estar por encima del valor de mercado, sino estaríamos en una valoración inmobiliaria poco efectiva.

¿Cómo realizo el cálculo de los conceptos del CBR?

Hemos comentado la fórmula del coste de reposición bruto, pero debemos realizar los cálculos del valor de cada una de las variables. Para ello determinaremos:

Valor del terreno: El método de comparación, sobre el cual hablaremos más adelante, será el elegido para este tipo de estudio. Podemos determinar un valor de euros por metro cuadrado en función de la operatividad del terreno. Ejemplo, si es una parcela urbanizable o si por el contrario se trata de una parcela destinada al uso industrial.
Edificación: Cualquier edificación que creemos va a suponer un coste de construcción denominados, costes de contrata, que incluyen el desarrollo del proyecto, los gastos generales, el beneficio industrial del constructor y los costes de ejecución de los materiales.
Las maneras más fáciles de realizar este cálculo es solicitarlo directamente a la promotora o constructora. Existen publicaciones profesionales o especializadas que en alguno de los casos concretos pueden servirnos para ejecutar una estrategia de recopilación de información y comparativa.
Gastos de producción o gastos necesarios: Si estás en el entorno inmobiliario ya habrás descubierto que se generan habitualmente una serie de gastos derivados de la gestión de la propiedad. Por lo que también deberán tenerse en cuenta los impuestos, aranceles honorarios técnicos, costes de licencias, tasas o gastos administrativos sin que produzcan beneficio el promotor.

El proceso del estudio inmobiliario: la comparativa como punto de partida

Mucho se viene hablando de la normativa ley 11/2020 que ponía en alto la regulación del precio del alquiler en Cataluña. Si bien ahora mismo estamos enfocando este artículo desde un punto más dirigido a la compraventa, cuando realizamos una valoración de un inmueble y su correspondiente estudio inmobiliario debemos ver más allá de la regulación territorial e iniciar un proceso de denominado: valoración comparativa.

¿Qué necesito saber de la valoración comparativa de un inmueble?

El método comparativo es el más utilizado a la hora de realizar un estudio acerca del valor del inmueble. Lo que comúnmente podemos denominar tasación inmobiliaria si queremos ser más precisos.

Los pasos que se siguen para realizar este estudio inmobiliario son los siguientes:

Documentación del inmueble sobre el que realizar el estudio: La primera parte del proceso de una valoración comparativa y es la recogida por parte del tasador de la documentación del inmueble. Lo más habitual, es la solicitud de una nota simple al registro de la propiedad para contrastar la información que ha facilitado el interesado. Es recomendable en este punto realizar ese ejercicio de poner la comparativa entre la documentación aportada y que todo esté regulado entre escritura, el catastro y las normativas de urbanismo que le afecten al inmueble.

Visita al inmueble: Una vez hemos procedido al análisis de la documentación y a la realización de las diferentes comprobaciones, se realiza una visita al inmueble para que podamos cotejar que el inmueble responde a su documentación y además podemos evaluar in situ la calidad y composición de los diferentes materiales, tener una percepción acerca del entorno, conservación, utilidades y espacio del inmueble.

El valor es prioritario a la hora de llevar a casa la venta. Ten en cuenta que los precios se ajustan a las posibilidades lógicas, en función de la ubicación, del tipo de propiedad, del estado de la vivienda, del entorno donde se encuentra, de la altura, la orientación, la superficie, distribución, si es exterior y en qué medida, de las limitaciones jurídicas que pueda tener la propiedad, etc. La percepción personal que uno mismo tiene del inmueble puede distar de la realidad objetiva del mercado.

La determinación del precio real de mercado viene dado por otras variables, como la oferta y la demanda en el mercado objetivo para ese tipo de producto en especial, los precios de cierre de vivienda de los seis últimos meses para viviendas similares, el no de viviendas vendidas, (estos datos conseguidos a través de organismos públicos como el Ministerio de Fomento, Generalitat de Catalunya y el Colegio Oficial de Notarios y Registradores), el precio y la tipología de vivienda nueva construida en la zona, además en función de mejoras valorables por el mercado pueden tener unos coeficientes correctores.

¿En qué no se basa el valor de tu vivienda?

Lo que necesitas para vender.
Lo que te has gastado en ella. Hay reformas que aportan valor a la casa y otras que no o que incluso le pueden restar valor.
Lo tú quieres.
Lo que vale la que vas a comprar.
Lo que te dijo un vecino.
Tus sentimientos hacia ella, recuerda que lo que has vivido en esa propiedad nada tiene que ver con lo que el comprador percibe.

¿En qué se basa el valor de tu vivienda?

El mercado actual.
La oferta similar a la tuya.
La oferta específica para tu tipología de vivienda en la zona.
La financiación actual.
El estado de la vivienda.
La percepción de comprador
La situación, zona, altura...
El posicionamiento en el mercado de la propiedad en venta.
El sistema de venta utilizado puede acelerar el tiempo de venta y aumentar el precio.

Si deseas que realicemos un estudio inmobiliario de tu propiedad, puedes contactar con nosotros. Tenemos amplia experiencia en el mercado inmobiliario y una larga trayectoria que nos permite poder asesorarte desde la experiencia y el recorrido de haber gestionado innumerables propiedades en nuestros años de ejercicio profesional.

A la hora de realizar un estudio inmobiliario, es importante que elijas a un profesional de confianza que pueda aportarte valor añadido y conocimiento para que el resultado sea lo más correcto posible, ya que tu capacidad de éxito o la toma de tu decisión de compra pueden verse influidos por ello.

En Gumper haremos un análisis comparativo de mercado, serio y profesional, atendiendo a múltiples variables para que puedas vender tu vivienda al mayor precio posible en el menor tiempo posible.

Actualmente en el mercado, no es que haya pocos compradores, sino que hay pocas viviendas en su precio justo de mercado y presentadas de forma apetecible teniendo en cuenta el target de población económico social a quien va dirigido.