En Gumper volem afrontar un tema d’actualitat com és la permuta de vivenda. En èpoques en què el mercat immobiliari té certa inestabilitat a causa de la crisi econòmica fruit de la pandèmia, són cada vegada més les persones que busquen alternatives en vivenda a les tradicionals transaccions de compra o venda d’un immoble.

La permuta de vivenda: Opció en temps de crisi

  Quasi com en una producció de cinema, en la qual vam veure a Kate Winslet intercanviar la vivenda amb Cameron Díaz a The Holidays, la forma més senzilla d’explicar què és la permuta de vivenda és justament aquesta, un intercanvi de propietats en les quals no es realitza un intercanvi econòmic sinó només d’immoble per immoble.

La permuta immobiliària és una figura contractual molt antiga dins del dret civil i respon al que també es coneix com a intercanvi de béns immobles. En termes senzills, quan parlem de què és la permuta, ens referim a un acord en què dos propietaris intercanvien vivendes, locals o terrenys sense necessitat de realitzar una compravenda tradicional amb diners com a mitjà principal.

Aquest tipus d’operació, també coneguda com a permuta de terrenys o permuta de propietats, pot incloure diferències de valor que es compensen econòmicament, però la seva essència continua sent l’intercanvi directe d’actius immobiliaris.

En el context actual del mercat, la permuta s’ha convertit en una alternativa estratègica a la compravenda tradicional, especialment en situacions on els propietaris busquen canviar de vivenda sense assumir grans costos financers o sense necessitat d’accedir a una hipoteca convencional.

  Des d’un punt de vista jurídic, es recull aquesta pràctica en el Codi Civil la permuta de béns en l’article 1538. En aquest article concret, s’estima que la permuta ha de produir-se entre dues persones físiques i que una ha de lliurar un bé a l’altra. En el cas de la denominada permuta immobiliària ambdues persones han de ser les propietàries de l’immoble.   Malgrat que aquest any 2021 s’estan realitzant un major nombre d’operacions immobiliàries, fruit de les ganes de molts consumidors de canviar d’immoble. És cert que la situació econòmica també és complexa per a moltes persones, per la qual cosa hi ha opcions alternatives a la compravenda que prenen una presència en el mercat, cosa que anteriorment no succeïa amb la mateixa habitualitat.  

¿Com puc fer una permuta de vivenda?

  Tal com hem comentat, la permuta de vivenda té un requisit fonamental, es tracta que ambdues persones interessades a realitzar la permuta de vivenda siguin propietàries de l’immoble sobre el qual realitzar el canvi.   La permuta immobiliària és un contracte de mutu acord per intercanviar una propietat, potser pugui semblar difícil una situació per la qual canviar de vivenda amb aquest format, però a continuació posarem un exemple que en aquests moments es produeix amb força freqüència.  Son moltes famílies les que a causa del confinament han estat conscients que les seves necessitats d’habitatge són força més diferents que les que la propietat que han adquirit els proporciona.   També s’ha posat de manifest que moltes persones grans es troben vivint de manera solitària o en zones força aïllades, per la qual cosa una permuta d’habitatge pot ser una gran opció per trobar allò que fa falta a cadascun d’ells.  

El procés de la permuta d’habitatge

  Per iniciar el procés un cop acordades entre les parts l’intercanvi, hem d’analitzar el bé adquirit, així com les càrregues que aquest pot presentar. Ja que la permuta d’habitatge no eximeix de la liquidació de càrregues hipotecàries dels béns.

¿Qui es fa càrrec de la hipoteca en una permuta d’habitatge?

  Si sobre un dels immobles existeix una càrrega hipotecària, serà deure del receptor de l’immoble assumir la subrogació hipotecària. També pot donar-se el cas que ambdós immobles tinguin una càrrega hipotecària. En aquest cas, ambdós nous propietaris hauran d’assumir la subrogació mútua de les hipoteques. Qualsevol de les parts que hagi d’assumir la hipoteca de l’immoble pot realitzar una nova contractació hipotecària, així com la contractació d’una nova hipoteca o realitzar la seva liquidació, encara que aquesta darrera casuística sol donar-se en menys ocasions degut a que aquesta modalitat de transacció busca justament evitar al màxim els costos.  

¿Té despeses fer una permuta d’habitatge?

  Com totes les transaccions entre particulars que tenen un valor mercantil, s’han de realitzar una sèrie de tràmits que comporten despeses afegides a l’operació.   Hem d’assumir habitualment les següents despeses:  

• El denominat Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. Aquest impost recaurà sobre ambdós immobles. Una de les parts destacades del pagament impositiu d’aquesta modalitat immobiliària és que, al tractar-se d’un contracte entre particulars, aquest està exempt d’IVA.
• Plusvàlua Municipal: Aquest impost que s’ha de pagar en la resta de les operacions immobiliàries no és una excepció en la permuta d’immobles per la qual també s’haurà de fer efectiu.
• Aquest impost s’haurà de mesurar en base al benefici o pèrdua que suposa l’intercanvi de l’immoble. Com pot existir pèrdua o guany patrimonial, s’ha d’aplicar aquest impost en aquest diferencial entre el valor de l’adquisició del bé que es transmet i el valor que s’obté de la permuta.
• Registre i notaria: S’haurà de passar per la notaria per registrar l’operació de permuta.
• S’hauran de resoldre les despeses derivades de la subrogació de la hipoteca, cancel·lació o despeses de novació.
• Terrenys sense edificar. En el cas dels terrenys sense edificar trobem una excepció al haver de realitzar el pagament de l’IVA, corresponent a l’entrega del solar.

 En termes de despeses i de procediment la permuta de vivenda presenta moltes similituds amb els processos de compra venda habituals. La part més complicada, no obstant això, és trobar un immoble que reuneixi les característiques necessàries perquè encaixi en la cerca i alhora es localitzi un immoble disponible per a aquesta modalitat de transacció immobiliària.   A Gumper, tenim una àmplia trajectòria immobiliària que ens permet ser uns assessors d’alt valor a l’hora de buscar l’immoble desitjat.   També podem presentar assessorament en les diferents vertents del procés de la permuta de vivenda ja que, a nivell documental i fiscal, suposa tenir en compte molts factors perquè al final l’experiència de l’intercanvi sigui satisfactòria per a ambdues parts.