Gumper Inmobiliaria

La reconducció tàcita com “as sota la màniga” el 2025

La Llei d’Habitatge ha anat endURint els límits per apujar el lloguer: 2 % el 2023, 3 % el 2024 i, des del gener del 2025, un nou IRAV que ja ha marcat un límit del 2,20 % en el seu primer càlcul mensual. Davant d’aquest corsé inflacionari, cada vegada més propietaris descobreixen la denominada reconducció tàcita (també anomenada renovació implícita, reconducció silenciosa, pròrroga automàtica) per negociar un preu diferent sense vulnerar la norma. Tot i semblar un truc recent, la figura existeix des de 1889 al Codi Civil; la seva rellevància creix avui —com aquella cançó antiga que torna a sonar a la ràdio— perquè permet esquivar, en supòsits concrets, aquests límits oficials.

Dada per trencar el gel: al març del 2025 l’IRAV va baixar a l’1,98 %, però els contractes antics continuen ancorats a l’IPC, mentre que els nascuts per “reconducció” es regeixen per aquesta mateixa clàusula originària; això obre la porta a rendes superiors si les parts ho pacten.

---

Què és la reconducció tàcita?

Definició jurídica

L’article 1566 del Codi Civil estableix que, si en acabar el contracte l’arrendatari roman 15 dies a l’habitatge amb el beneplàcit de l’arrendador, neix automàticament un nou contracte amb les mateixes condicions (excepte la durada, que dependrà de com es va fixar el preu: anual, mensual o diària).

En altres paraules, no és una pròrroga; és un segon contracte que substitueix l’anterior i que, en regir-se pel Codi Civil i no pas per la LAU, ofereix més marge al propietari per «ajustar» el lloguer.

Reconducció tàcita ≠ pròrroga legal

• Pròrroga legal: allarga el contracte inicial sense tocar-ne els termes essencials i està protegida per la LAU.
• Reconducció tàcita: crea un nou contracte, fora de la LAU, amb les antigues clàusules però potencialment nou preu si les parts ho pacten.

---

Marc normatiu 2023-2025: del 2 % a l’IRAV

Any	Límit general	Norma	Notes ràpides
2023	2 %	Reial decret llei 11/2022	Mesura antiinflació post-COVID
2024	3 %	Llei 12/2023	Caràcter extraordinari (art. 18 LAU mod.)
2025	2,20 % (IRAV gener) – 1,98 % (IRAV març)	DA 11.ª Llei 12/2023	IRAV mensual de l’INE

Clímax informatiu: un contracte nascut per reconducció tàcita conservava la clàusula “IPC pur” el 2023 i podia apujar un 5 % quan la resta del mercat estava limitat al 2 %. Aquest xoc entre «vell contracte civil» i «nou límit públic» és el que n’eleva l’atractiu actual.

---

Com activar la reconducció tàcita per incrementar la renda

Passos essencials (check-list «antierrors»)

1. Vença el termini: apunta la data exacta de caducitat del contracte.
2. Silenci estratègic (15 dies): si l’inquilí continua, no enviïs requeriment de desallotjament; la teva inacció és la clau de la renovació implícita.
3. Comunicació posterior: passat el dia 15, remet un escrit notificant el nou lloguer (basat en el mecanisme d’actualització pactat al contracte inicial).
4. Nova durada:
   • Renda anual ⇒ durada anual
   • Renda mensual ⇒ durada mensual
   • Renda diària ⇒ durada diària
5. Dipòsit i fiança: exigeix una nova fiança si la renda canvia, perquè la fiança antiga respon a un altre contracte.
6. Registre voluntari: tot i no ser obligatori, inscriure el contracte al Registre de la Propietat aporta autoritat i enforteix la teva posició si hi ha conflicte.

Per què funciona: aquest «silenci calculat» explota el biaix de status quo (ens costa canviar) i la característica genètica d’aversió al canvi. L’inquilí ja hi està còmode i, per evitar la molèstia de traslladar-se, sol acceptar pujades moderades dins de la lògica contractual.

Cas pràctic 1 — Sara, propietària a Madrid

Contracte inicial (2020): 1 100 €/mes + clàusula “IPC real sense límits”.
Context 2025: Segons l’IRAV, el límit seria 2 %; amb l’IPC del 2024 (3,8 %) la pujada possible seria 41,80 €.
Estrategia: la Sara deixa transcórrer 15 dies, activa la reconducció tàcita i aplica l’IPC complet del 3,8 %. Nova renda: 1 141,80 €. Resultat: +19,8 € per sobre del màxim legal ordinari.

Cas pràctic 2 — Carlos, inquilí a València

Contracte inicial (març 2023): 850 €/mes, clàusula “sense actualització”.
Si hi ha reconducció tàcita, el propietari no pot afegir cap clàusula de pujada perquè l’article 1566 importa “les mateixes condicions”, i al contracte original no n’hi havia. El marge d’augment és 0 €; en Carlos manté la seva renda.

Moraleja dual: la figura no sempre afavoreix el propietari; tot depèn de la redacció original. Coneix les teves clàusules abans de jugar aquesta carta.

---

Biaixos psicològics per «vendre» la pujada sense friccions

• Escassetat: “El stock de pisos similars a la zona en el teu rang de preu ha disminuït un 30 % aquest trimestre”.
• Coherència i compromís: recordar a l’inquilí que “fa tres anys que respectem puntualment les condicions” activa el seu impuls a correspondre.
• Autoritat: citar la sentència del Tribunal Suprem de 14-04-2006 reforça la teva legitimitat tècnica.
• Ancoratge: mencionar que els lloguers nous al barri es tanquen a 1 300 €/mes fa que la teva proposta de 1 142 € sembli “moderada”.
• Pèrdua vs. guany: subratllar el cost de la mudança (300 € + temps) dispara l’aversió genètica a la pèrdua.

---

Avantatges i riscos de la reconducció tàcita

Beneficis (per al propietari)

• Flexibilitat en l’actualització econòmica fora dels límits generals.
• Contracte més breu (mensual/anual) que permet reajustaments ràpids.
• Cobertura legal consolidada per jurisprudència (TS 2006).

Perills (per a totes dues parts)

• Possibilitat de litigis si l’inquilí al·lega desconeixement.
• Incertesa sobre la durada exacta —els tribunals encara discrepen—.
• Desprotecció per a l’arrendatari (ja no regeix la LAU), fet que pot deteriorar la relació i augmentar la rotació.

---

Guia visual ràpida (descargable mental) per a propietaris

• ✅ Marca la data de venciment.
• 🕒 Cronòmetre de 15 dies.
• ✒️ Prepara esborrany de notificació amb la nova renda.
• 💼 Revisa clàusules antigues: només podràs actualitzar segons el pactat.
• 📂 Guarda proves (correus, burofax) de cada pas.
• 👥 Negocia de manera empàtica: aplica els biaixos exposats.

---

Preguntes freqüents en 60 segons

1. Puc saltar-me l’IRAV amb aquesta tècnica?
   Només si el contracte originari recull un índex diferent (p. ex., IPC), perquè el nou contracte copia aquesta clàusula.
2. Què passa si envio el burofax de desallotjament el dia 10?
   No hi haurà reconducció; el contracte acaba i has de pactar-ne un de nou o bé abandonar l’habitatge.
3. Serveix per a locals comercials?
   Sí, excepte que el contracte inicial inclogui clàusules específiques que ho impedeixin.
4. Qui paga les despeses de registre?
   Per defecte, qui ho sol·licita (normalment el propietari si vol més cobertura).

---

Conclusió: la reconducció tàcita en l’estratègia 2025-2027

En un escenari on l’IRAV mensual mantindrà les puges del lloguer prop del 2 % —o fins i tot menys, si la inflació es modera—, la reconducció tàcita es perfila com el darrer gran escletxa legal per revaloritzar la renda de manera dinàmica. No és cap trampa: és una eina tan antiga com el Codi Civil, però que exigeix precisió quirúrgica i un bon maneig de la psicologia negociadora. Dominar-la avui és, per al propietari, la diferència entre un immoble que segueix el ritme del mercat i un altre que queda desfasat.

Així que, tant si ets la Sara buscant-te la vida al centre de Madrid com en Carlos defensant la butxaca a València, recorda que el veritable poder de la reconducció tàcita rau en conèixer les regles i aplicar la paraula exacta en el moment oportú.