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La reconducción tácita como “as bajo la manga” en 2025

La ley de Vivienda ha ido endureciendo los topes para subir la renta del alquiler: 2 % en 2023, 3 % en 2024 y, desde enero de 2025, un nuevo IRAV que ya ha marcado un límite del 2,20 % en su primer cálculo mensual. Ante ese corsé inflacionario, cada vez más propietarios descubren la llamada tácita reconducción (o renovación implícita, reconducción silenciosa, prórroga automática) como vía para negociar un precio distinto sin vulnerar la norma. Aunque parezca un truco reciente, la figura existe desde 1889 en el Código Civil, pero su importancia crece hoy —igual que una vieja canción que vuelve a sonar en la radio— porque permite esquivar, en determinados supuestos, esos topes oficiales.

Dato para romper el hielo: en marzo de 2025 el IRAV bajó al 1,98 %, pero los contratos antiguos siguen anclados al IPC, mientras que los de “reconducción” se rigen por ese mismo pacto del contrato primitivo, lo que puede abrir la puerta a rentas superiores si las partes así lo pactan. Spanish Property Insight

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¿Qué es la reconducción tácita?

Definición jurídica

El artículo 1566 del Código Civil establece que si, al terminar el contrato, el arrendatario permanece 15 días en la vivienda con el beneplácito del arrendador, nace automáticamente un nuevo contrato con las mismas condiciones (salvo la duración, que dependerá de cómo se fijó el precio: anual, mensual o diaria). Abogados Legalitas
En otras palabras, no es una prórroga; es un segundo contrato que sustituye al anterior y que, al regirse por el Código Civil y no por la LAU, ofrece más margen al casero para “ajustar” el alquiler.

Reconducción tácita ≠ prórroga legal

• Prórroga legal: prolonga el contrato inicial sin tocar los términos esenciales y está protegida por la LAU.
• Reconducción tácita: crea un nuevo contrato, fuera de la LAU, con las antiguas cláusulas pero potencialmente nuevo precio si las partes lo pactan. Idealista

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Marco normativo 2023-2025: del 2 % al IRAV

Año	Tope general	Norma	Notas rápidas
2023	2 %	Real Decreto-ley 11/2022	Medida anti-inflación post-COVID
2024	3 %	Ley 12/2023 (art. 18 LAU mod.)	Carácter extraordinario vanone.co.uk
2025	2,20 % (IRAV enero) – 1,98 % (IRAV marzo)	Disposición adicional 11.ª Ley 12/2023	IRAV mensual del INE ElHuffPostSpanish Property Insight

Clímax informativo: un contrato nacido por reconducción tácita conservaba la cláusula “IPC puro” en 2023 y, por tanto, podía subir un 5 % incluso cuando el resto del mercado estaba limitado al 2 %. Ese choque entre “viejo contrato civil” y “nuevo límite público” es lo que dispara su atractivo actual.

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Cómo activar la reconducción tácita para incrementar la renta

Pasos esenciales (check-list “anti-errores”)

1. Vence el plazo: anota la fecha exacta de expiración del contrato.
2. Silencio estratégico (15 días): si el inquilino sigue, no envíes requerimiento de desalojo; tu inacción es la llave de la renovación implícita.
3. Comunicación posterior: tras el día 15 manda un escrito en el que notificas el nuevo alquiler (basado en el mecanismo de actualización pactado en el contrato inicial).
4. Nueva duración:
   • Renta anual ⇒ duración anual
   • Renta mensual ⇒ duración mensual
   • Renta diaria ⇒ duración diaria
     (art. 1581 CC).
5. Depósito y fianza: exige una nueva fianza si la cuantía de la renta ha cambiado, porque la antigua fianza responde a otro contrato.
6. Registro voluntario: aunque no sea obligatorio, inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad aporta autoridad y refuerza tu posición si hay conflicto.

Por qué funciona: este “silencio calculado” explota el sesgo de status quo (tendemos a dejar las cosas como están) y la característica genética de aversiones al cambio. El inquilino ya está cómodo y, para evitar la molestia de mudarse, suele aceptar ciertas subidas dentro de la lógica contractual.

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Caso práctico 1 — Sara, casera en Madrid

Contrato inicial (2020): 1 100 €/mes + cláusula “IPC real sin límites”.
Contexto 2025: Según IRAV el tope sería 2 %; con el IPC de 2024 (3,8 %) la subida posible escalaría a 41,80 €.
Estrategia: Sara deja pasar 15 días, activa la reconducción tácita y aplica el IPC pleno de 3,8 %. Nueva renta: 1 141,80 €. Resultado: +19,8 € sobre el máximo legal ordinario.

Caso práctico 2 — Carlos, inquilino en Valencia

Contrato inicial (marzo 2023): 850 €/mes, cláusula “sin actualización”.
Carlos quiere quedarse. Si se produce reconducción tácita, el casero no puede añadir una cláusula de subida porque el artículo 1566 importa “las mismas condiciones”, y en el contrato original no había actualización. El margen de subida es 0 €; Carlos mantiene su renta.

Moraleja dual: la figura no siempre favorece al propietario; todo depende de la redacción original. Conoce tus cláusulas antes de jugar esta carta.

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Sesgos psicológicos para “vender” la subida sin fricciones

1. Escasez: “El stock de pisos similares en la zona con tu rango de precio se ha reducido un 30 % este trimestre”. La sensación de falta impulsa la conformidad.
2. Coherencia y compromiso: recordar al inquilino que “llevamos tres años respetando puntualmente las condiciones” activa su impulso a corresponder.
3. Autoridad: citar la sentencia del Tribunal Supremo de 14-4-2006 refuerza tu legitimidad técnica.
4. Anclaje: mencionar que los alquileres nuevos en el barrio se firman a 1 300 €/mes hace que tu propuesta de 1 142 € parezca “moderada”.
5. Pérdida vs. ganancia: subrayar el coste de mudanza (300 € + tiempo) dispara la aversión genética a la pérdida.

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Ventajas y riesgos de la reconducción tácita

Beneficios (para el casero)

• Flexibilidad en la actualización económica fuera de los topes generales.
• Contrato más breve (mensual/anual) que permite reajustes rápidos.
• Cobertura legal consolidada por jurisprudencia (TS 2006).

Peligros (para ambas partes)

• Posibilidad de litigios si el inquilino alega desconocimiento.
• Incertidumbre sobre la duración exacta —los tribunales aún discrepan—.
• Desprotección para el arrendatario (ya no rige la LAU), lo que puede deteriorar la relación y aumentar la rotación.

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Guía visual rápida (descargable mental) para propietarios

• ✅ Marca la fecha de vencimiento.
• 🕒 Cronómetro de 15 días.
• ✒️ Prepara borrador de notificación con la nueva renta.
• 💼 Revisa cláusulas antiguas: solo podrás actualizar según lo pactado.
• 📂 Guarda pruebas (mails, burofax) de cada paso.
• 👥 Negocia de forma empática: aplica los sesgos expuestos.

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Preguntas frecuentes en 60 segundos

1. ¿Puedo saltarme el IRAV con esta técnica?
   Sólo si el contrato originario recoge un índice distinto (p.ej., IPC), porque el nuevo contrato copia esa cláusula.
2. ¿Qué pasa si mando el burofax de desalojo el día 10?
   No habrá reconducción; el contrato termina y debes pactar uno nuevo o abandonar la vivienda.
3. ¿Sirve para locales comerciales?
   Sí, salvo que el contrato inicial incluya cláusulas específicas que lo impidan.
4. ¿Quién paga los gastos de registro?
   Por defecto, quien lo solicite (normalmente el arrendador si busca mayor cobertura).

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Conclusión: la reconducción tácita en la estrategia 2025-2027

En un escenario donde el IRAV mensual mantendrá las subidas del alquiler en torno al 2 % —e incluso menos, si la inflación se modera—, la reconducción tácita se perfila como el último gran resquicio legal para revalorizar la renta de forma dinámica. No es una triquiñuela: es una herramienta tan antigua como el propio Código Civil, pero que exige precisión quirúrgica y un buen manejo de la psicología negociadora. Dominarla hoy es, para el arrendador, la diferencia entre un inmueble que sigue el ritmo del mercado y otro que se queda desfasado.

Así que, tanto si eres Sara buscándote la vida en el centro de Madrid como Carlos defendiendo tu bolsillo en Valencia, recuerda que el verdadero poder de la reconducción tácita reside en conocer las reglas y aplicar la palabra exacta en el momento adecuado.