Gumper Inmobiliaria

La nova normativa per canviar de us de local a vivenda

Convertir un baix comercial en una llar habitable s’ha convertit en una de les fórmules més ràpides per ampliar el parc residencial sense alçar nous edificis. Tanmateix, el canvi d’ús de local a habitatge —també anomenat requalificació d’immobles, transformació de local en habitatge o habilitació de baix comercial— exigeix complir una normativa tècnica cada vegada més exhaustiva i travessar un laberint administratiu que varia segons el municipi.

En aquesta guia de més de 1 600 paraules, elaborada amb criteris avançats, hi trobaràs un desglossament rigorós de la legislació estatal i autonòmica vigent el 2025, els requisits constructius del Codi Tècnic de l’Edificació (CTE) i els passos per obtenir la desitjada llicència de primera ocupació.

---

Marc legal actual (2025)

Legislació estatal de referència

• Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana (TRLSR 7/2015): tipifica el canvi d’ús com a actuació edificatòria que exigeix llicència urbanística.
• Reial decret 314/2006 i la seva actualització RD 732/2019: aproven i modifiquen el CTE, obligatori per a totes les obres de rehabilitació amb canvi d’ús.
• Llei d’Habitatge 2025: reforça els estàndards d’habitabilitat i eficiència energètica per als nous habitatges resultants, amb especial atenció a l’accessibilitat universal. DiG Advocats

Nota: la Llei d’Habitatge 2025 exigeix que tot habitatge creat per canvi d’ús millori, com a mínim, un 25 % la qualificació energètica respecte a l’estat inicial.

Competència autonòmica i municipal

Cada comunitat autònoma publica el seu Decret d’Habitabilitat (a Madrid, el Decret 111/2018; a Catalunya, el Decret 141/2012, etc.). Aquests textos estableixen:

1. Superfície mínima útil (32 m² a Madrid, 36 m² a Catalunya).
2. Alçada lliure (≥ 2,50 m a estances i ≥ 2,20 m en banys i passadissos).
3. Coeficient d’il·luminació natural (relació obertura/superfície ≥ 12 %).

A més, el Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) de cada ajuntament pot:

• Restringir la conversió en determinats carrers (protecció del teixit comercial).
• Exigir una plaça d’aparcament per nou habitatge.
• Limitar la densitat d’unitats residencials per illa. ArQuality.es

---

Requisits tècnics d’habitabilitat

Superfície, distribució i accessibilitat

Requisit	CTE / Decret	Detall mínim
Superfície útil	SU‑1 (Madrid)	32 m² totals; 10 m² dormitori principal
Alçada lliure	DB‑SI 3.1	2,50 m a estances principals
Accessibilitat	DB‑SUA 9	Itinerari adaptat fins a la via pública

Explicació: complir aquestes magnituds evita sancions i accelera l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat.

Il·luminació i ventilació

1. Ventilació creuada o mecànica que garanteixi 0,63 renovacions/hora.
2. Obertures envidriades equivalents al 12 % de la superfície de cada estança.
3. Patis de llums: secció mínima 1/3 de l’alçada de l’edifici per assegurar il·luminació zenital.

Aquestes exigències deriven del DB‑HS 3 Salubritat, la darrera revisió del qual, el 2024, va incrementar els cabals mínims de ventilació en un 15 %. reforvic.com

Aïllament tèrmic i acústic

• DB‑HE 1 fixa ≤ 0,38 W/m²·K per a tancaments a la zona D (Madrid, Saragossa).
• DB‑HR obliga a assolir 50 dB d’aïllament aeri entre el nou habitatge i locals contigus.

Claus pràctiques:

• Substituir fusteries per perfils amb RPT i vidres 4/16/4 baix emissius.
• Instal·lar trasdossats fonoabsorbents amb llana mineral de 70 mm.

Seguretat contra incendis

El Document Bàsic SI imposa:

• Longitud d’evacuació ≤ 25 m fins a la sortida a recinte segur.
• Resistència EI‑60 en forjats que separin diferents titularitats.
• Instal·lació d’alarma autònoma a l’habitatge si la superfície és > 120 m².

---

Procediment administratiu pas a pas

1. Estudi de viabilitat urbanística

Un arquitecte col·legiat examina el PGOU i el Cadastre per confirmar que el local:

• Té ús compatible amb el planejament.
• A l’illa no se supera la densitat residencial permesa.

2. Projecte tècnic visat

El projecte de canvi d’ús inclou memòria, plànols, compliment CTE i pressupost. L’ha de visar el Col·legi d’Arquitectes per garantir-ne la idoneïtat.

3. Llicència de canvi d’ús

Es sol·licita a la Gerència d’Urbanisme. Documentació típica:

• Projecte visat.
• Justificant de taxa (≈ 7 % del pressupost d’execució material). ARQUITASA
• Certificat d’eficiència energètica inicial.

4. Llicència d’obra major o menor

Si la reforma altera estructura o façana → obra major.
Si són treballs interiors sense afectació estructural → obra menor.

5. Direcció d’obra i coordinació de seguretat

L’arquitecte dirigeix els treballs i l’aparellador controla la seguretat i salut conforme al RD 1627/1997.

6. Certificat final d’obra i cèdula d’habitabilitat

Un cop acabada la reforma, s’entrega el llibre de l’edifici actualitzat i es registra l’immoble com a habitatge al Cadastre.

7. Inscripció registral

El notari emet una acta de finalització; amb ella, el registrador modifica l’ús al Registre de la Propietat, requisit indispensable per demanar hipoteca o llogar legalment.

---

Costos orientatius (2025)

Concepte	Percentatge / Import	Comentari
Taxa municipal canvi d’ús	6 %‑8 % PEM	Varía segons ordenança
Llicència de primera ocupació	180‑250 €	Pagament únic
Honoraris tècnics	10 %‑12 % PEM	Inclou redacció i direcció
IVA reforma	10 %	Llar habitual < 2 anys
ICIO	4 % PEM	Alguns ajuntaments apliquen bonificacions verdes

Exemple resumit: per a una obra de 40 000 €, els tributs i honoraris suposen ~9 500 €, sense comptar materials.

---

Principals obstacles i com superar-los

1. Alçada lliure insuficient
   • Solució: rebaixar el forjat sanitari o elevar la coberta si la normativa de volum ho permet.
2. Pati de ventilació escàs
   • Solució: incorporar sistemes híbrids amb recuperador de calor certificat.
3. Drets de comunitat
   • La Llei de Propietat Horitzontal (darrera reforma 25‑06‑2025) exigeix 3/5 de vots favorables si la conversió afecta elements comuns. BOE

---

Normativa específica a les grans ciutats

Madrid

• Article 8.1.28 de les Normes Urbanístiques: prohibeix el canvi d’ús en locals amb façana inferior a 3 m d’amplada.
• Exigeix ventilació directa a façana del dormitori principal.