El usufructe d’una vivenda

El usufructe d’un habitatge és una de les múltiples opcions que existeixen en el sector immobiliari, per gaudir d’un habitatge i que tenen una forma especial tant de gestionar-se com de regular-se. En Gumper, volem explicar-vos com funciona aquesta fórmula de “transmissió” immobiliària, la seva normativa i requisits perquè pugueu tenir tota la informació en cas de voler optar per aquesta opció immobiliària per al tractament dels vostres béns.

En termes pràctics, ser usufructuari d’un habitatge significa disposar de l’ús i gaudi de l’immoble sense ser el seu propietari legal, el que en el mercat immobiliari es coneix també com a dreta real de gaudi. Aquest concepte és clau en herències, donacions i planificacions patrimonials, especialment quan es separa la nuda propietat del dret d’ús.

Quan ens preguntem què és usufructuari d’un habitatge o què implica exactament ser usufructuari d’un habitatge, parlem d’una figura jurídica que permet residir, llogar o beneficiar-se econòmicament d’un immoble, però amb l’obligació de conservar-lo en bon estat i respectar el seu destí original. És una figura molt habitual en el dret successori espanyol, especialment en casos de cònjuges supervivents.

En altres paraules, què significa usufructuari d’un habitatge es tradueix en tenir el control d’ús de l’immoble sense disposar de la facultat de venda, que continua pertanyent al nu propietari. Aquesta separació entre ús i propietat és el que dóna lloc a estructures patrimonials molt utilitzades en planificació fiscal i herències familiars.

Des del punt de vista immobiliari, el usufructe no és només un concepte jurídic teòric, sinó una eina real que afecta a la valoració d’actius, a la seva transmissibilitat i a la seva rendibilitat futura, especialment en operacions de compravenda o inversió amb càrrega de drets reals.

Usufructe: Marc legal i definicions

Com hem comentat a la introducció, el usufructe té les seves pròpies regulacions i anem a explicar el seu marc legal i definicions. Podem dir, a nivell col·loquial, que el usufructe succeeix quan una persona té dret d’ús i gaudi d’un immoble sense disposar de la seva propietat. El marc legal el trobem recollit en l’article 467 del Codi Civil, que el defineix de la següent manera “El dret a gaudir dels béns aliens amb l’obligació de conservar la seva forma i substància, a no ser que el títol de constitució o llei autoritzin una altra cosa”. Quan una persona passa a exercir el usufructe d’una propietat se’n denomina usufructuari. El marc legal del usufructe ens indica que, per tal que es pugui realitzar aquesta transmissió de drets, es necessita ser propietari de l’immoble o disposar de la capacitat d’enajenar*. (*Entès en dret com el disposar d’un bé o dret i la seva capacitat de poder realitzar la seva transmissió).Les característiques jurídiques d’un usufructe són les següents:

• Dret subjectiu: Atorga el senyoria sobre uns béns al seu titular i una situació protegida davant de tercers.
• Dret real limitat: L’usufructuari té alguns drets sobre la propietat per la qual cosa el propietari no té el dret absolut.
• Límite temporal: No es tracta d’un dret infinit, sinó que s’ha d’establir un marc temporal en el qual l’usufructuari podrà gaudir dels béns. Aquest marc temporal pot ser d’un període curt tant com d’un període vitalici.
• Obligació de conservació i forma: Aquesta característica obliga a l’usufructuari a haver de realitzar una conservació del bé sobre el qual està realitzant el seu exercici.

Com es realitza l’usufructe d’una propietat?

Quan es realitza la transmissió d’una propietat no només es transfereix un ús i gaudi, sinó que això comporta una responsabilitat per a l’usufructuari sobre el bé rebut. De la mateixa manera que en les herències, ens trobem davant d’una “espècie” de donació d’una propietat la qual comporta una sèrie de requisits i accions per exercir el seu ús.

Qui participa en la celebració d’un usufructe?

L’usufructe pot tenir una participació de diverses entitats, tant persones físiques com jurídiques. Farem referència a tres formes:

• Nudo propietari: Aquell que disposa dels drets i propietat de l’immoble, per poder atorgar el seu usufructe.
• Usufructuari: Qualsevol persona que es trobi en plenes facultats per rebre l’usufructe que va a ostentar. L’origen d’aquest usufructe pot ser:
  • Per Llei
  • Per negoci jurídic Inter vivos
  • Mortis Causa
  • Usurpació
• Societats (Persones jurídiques): Poden obtenir la titularitat d’un usufructe, però no podrà estendre’s més enllà de 30 anys. (Davant de la persona física que pot ostentar un usufructe vitalici).

Beneficis de tenir un habitatge en usufructe

Un cop hem rebut un habitatge en usufructe, tenim el principal benefici d’això, que és el gaudi de la propietat malgrat no ser els propietaris. Dins dels drets, també es recull la possibilitat tant de viure a l’immoble com de posar l’immoble en lloguer, en el cas que no existeixi un punt contrari per part del nudo propietari. L’ús i gaudi de l’usufructuari abasta també els béns vinculats a la propietat com pot ser un garatge o l’ús de la piscina de la comunitat. El més important en el cas d’un gaudi com a usufructuari és que no podrà posar en venda l’immoble.

Obligacions d’un usufructuari

Tenim el ple gaudi d’una propietat, però això comporta una sèrie d’obligacions que hem de fer front.

• Inventari: El usufructuari haurà de realitzar un inventari del contingut de l’habitatge, així com dels espais en què exercirà el seu dret a fi de, un cop finalitzat l’acord de usufructe, poder restablir els objectes en la seva forma i cura original. En l’acord de usufructe, es pot indicar la lliure disposició d’aquests objectes per part del usufructuari, cosa que pot fer que aquest no hagi de retornar ni conservar aquests objectes.
• Conservació: Si abans comentàvem que no poder l’immoble era el principal avantatge del usufructuari, la conservació de l’immoble rebut és la característica principal de les seves obligacions. Haurà de realitzar aquelles reparacions o millores que garanteixin el correcte manteniment de l’espai, la seva estructura i el seu entorn. D’aquesta manera es converteix en el vigilant de la propietat.
• Impostos: Els impostos que generi la propietat són responsabilitat del usufructuari, per la qual cosa haurà de realitzar el pagament d’aquests de manera rigorosa en el temps i forma que estableixi la llei.

Què passa amb l’IBI? En l’àmbit d’impostos, mereix una menció especial el concepte d’IBI. Ja hem vist que l’usuari d’un usufructe no és el propietari, per la qual cosa haurà d’afrontar els impostos que derivin del gaudi de l’habitatge, no de la seva propietat. Alguna cosa que segons el Codi Civil pot resultar una mica confús quan ens referim a l’IBI. L’Impost sobre Béns Immobles es calcula en base a diferents paràmetres, però la seva obligatorietat de pagament s’estipula en:

• Concessió administrativa sobre immobles que es trobin afectes.
• Dret real de superfície
• Dret real d’usufructe
• Dret real de propietat

Com podem observar, el dret real d’usufructe es presenta abans del dret real de propietat, cosa que obliga al pagament d’aquest impost al usufructuari. És important destacar que és un impost el qual import depèn de l’àmbit territorial en què es trobi l’immoble, però que s’ha de satisfer de manera anual mentre duri el contracte de usufructe.

Puc vendre el meu dret a usufructe?

Podem trobar-nos en una situació en què les nostres obligacions com a usufructuaris ens facin no voler seguir exercint els nostres drets. Hi ha una causa molt habitual per exercir la venda d’un dret de usufructe i la trobem quan s’ha concedit el usufructe d’una vivenda al vidu o vídua del seu propietari en el moment del seu falleixement. El usufructuari pot decidir no exercir el seu dret de usufructe al no voler residir o fer ús de l’habitatge i pot vendre el seu dret als fills del seu cònjuge. En aquests casos s’haurà de calcular el valor d’aquest usufructe i es podrà realitzar la venda. El usufructe pot vendre’s a una persona aliena, i encara que és un cas menys habitual, i igual que el cas anterior s’haurà d’abonar la plusvàlua corresponent i l’impost de successions i transmissió patrimonial. Un dels principals problemes de la venda d’un usufructe és que aquesta venda estarà condicionada a la durada del usufructe original.

Quan s’acaba el meu contracte de usufructe?

Com hem comentat en el marc legal, el usufructe està regulat en una periodicitat, per la qual cosa donarem extingit el contracte de usufructe una vegada assolida la data. En molts casos es realitzen usufructes vitals per la qual cosa haurem d’aportar el certificat de defunció d’aquest bé. Poden existir múltiples formes que finiquitin un contracte de usufructe, però haurà d’analitzar-se en cadascun dels casos. Si necessites més informació sobre aquest mode de “transmissió” d’ús d’un patrimoni pots posar-te en contacte amb nosaltres. Podem ajudar-te a realitzar els càlculs necessaris per a l’estimació de costos del gaudi de l’immoble, així com per al seu lloguer o venda. Un aspecte interessant en el qual des de Gumper podem assessorar-te és en les transaccions i les seves possibilitats, ja que, per exemple, en funció de l’origen de l’immoble o nombre de propietaris podem trobar-nos davant situacions molt particulars que requereixen una revisió minuciosa per evitar problemes en el futur.