El usufructo de una vivienda es una de las múltiples opciones que existen en el sector inmobiliario, para disfrutar de una vivienda y que tienen una forma especial tanto de gestionarse como de regularse.
En Gumper, queremos explicaros cómo funciona esta fórmula de “transmisión” inmobiliaria, su normativa y requisitos para que podáis tener toda la información en caso de querer optar por esta opción inmobiliaria para el tratamiento de vuestros bienes.
En términos prácticos, ser usufructuario de una vivienda significa disponer del uso y disfrute del inmueble sin ser su propietario legal, lo que en el mercado inmobiliario se conoce también como derecho real de disfrute. Este concepto es clave en herencias, donaciones y planificaciones patrimoniales, especialmente cuando se separa la nuda propiedad del derecho de uso.
Cuando nos preguntamos qué es usufructuario de una vivienda o qué implica exactamente ser usufructuario de una vivienda, hablamos de una figura jurídica que permite residir, alquilar o beneficiarse económicamente de un inmueble, pero con la obligación de conservarlo en buen estado y respetar su destino original. Es una figura muy habitual en el derecho sucesorio español, especialmente en casos de cónyuges supervivientes.
En otras palabras, qué significa usufructuario de una vivienda se traduce en tener el control de uso del inmueble sin disponer de la facultad de venta, que sigue perteneciendo al nudo propietario. Esta separación entre uso y propiedad es lo que da lugar a estructuras patrimoniales muy utilizadas en planificación fiscal y herencias familiares.
Desde el punto de vista inmobiliario, el usufructo no es solo un concepto jurídico teórico, sino una herramienta real que afecta a la valoración de activos, a su transmisibilidad y a su rentabilidad futura, especialmente en operaciones de compraventa o inversión con carga de derechos reales.
Usufructo: Marco legal y definiciones
Como hemos comentado en la introducción, el usufructo tiene sus propias regularizaciones y vamos a explicar su marco legal y definiciones. Podemos decir, a nivel coloquial, que el usufructo sucede cuando una persona tiene derecho de uso y disfrute de un inmueble sin disponer de su propiedad. El marco legal lo encontramos recogido en el artículo 467 del Código Civil, que lo define del siguiente modo “El derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución o ley autoricen otra cosa”. Cuando una persona pasa a ejercer el usufructo de una propiedad se denomina usufructuario. El marco legal del usufructo nos indica que, para que se pueda realizar esta transmisión de derechos, se necesita ser propietario del inmueble o disponer de la capacidad de enajenar*. (*Entendido en derecho como el disponer de un bien o derecho y su capacidad de poder realizar su transmisión). Las características jurídicas de un usufructo son las siguientes:- Derecho subjetivo: Otorga el señorío sobre unos bienes a su titular y una situación protegida frente a terceros.
- Derecho real limitado: El usufructuario tiene algunos derechos sobre la propiedad por lo que el propietario no tiene el derecho absoluto.
- Límite temporal: No se trata de un derecho infinito, sino que se debe establecer un marco temporal en el cual el usufructuario va a poder disfrutar de los bienes. Este marco temporal puede ser de un periodo corto tanto como de un periodo vitalicio.
- Obligación de conservación y forma: Esta característica obliga al usufructuario a tener que realizar una conservación del bien sobre el cual está realizando su ejercicio.
¿Cómo se realiza el usufructo de una propiedad?
Cuando se realiza la transmisión de una propiedad no solamente se transfiere un uso y disfrute, sino que eso conlleva una responsabilidad para el usufructuario sobre el bien recibido. De igual modo que en las herencias, nos encontramos frente a una “especie” de donación de una propiedad lo que conlleva una serie de requisitos y acciones para ejercer su uso.¿Quiénes participan en la celebración de un usufructo?
El usufructo puede tener una participación de varias entidades, tanto personas físicas como jurídicas. Referiremos tres formas:- Nudo propietario: Aquel que dispone de los derechos y propiedad del inmueble, para poder otorgar su usufructo.
- Usufructuario: Cualquier persona que se encuentre en plenas facultades para recibir el usufructo que va a ostentar. El origen de este usufructo puede ser:
- Por Ley
- Por negocio jurídico Inter vivos
- Mortis Causa
- Usurpación
- Sociedades (Personas jurídicas): Pueden obtener la titularidad de un usufructo, pero no podrá extenderse más allá de 30 años. (Frente a la persona física que puede ostentar un usufructo vitalicio).
Beneficios de tener una vivienda en usufructo
Una vez hemos recibido una vivienda en usufructo, tenemos el principal beneficio de ello, que es el disfrute de la propiedad a pesar de no ser los propietarios. Dentro de los derechos, también se recoger la posibilidad tanto de vivir en el inmueble como de poner el inmueble en alquiler, en el caso de que no exista un punto contrario por parte del nudo propietario. El uso y disfrute del usufructuario abarca también los bienes vinculados a la propiedad como puede ser un garaje o el uso de la piscina de la comunidad. Lo más importante en el caso de un disfrute como usufructuario es que no podrá poner en venta el inmueble.Obligaciones de un usufructuario
Tenemos el pleno disfrute de una propiedad, pero ello conlleva una serie de obligaciones que debemos hacer frente.- Inventario: El usufructuario deberá realizar un inventario del contenido de la vivienda, así como de los espacios en los que va a ejercer su derecho a fin de, una vez finalizado el acuerdo de usufructo poder reestablecer los objetos en su forma y cuidado original. En el acuerdo de usufructo, puede indicarse la libre disposición de estos objetos por parte del usufructuario lo que puede hacer que éste no deba devolver ni conservar dichos objetos.
- Conservación: Si antes comentamos que no poder el inmueble era la principal ventaja del usufructuario, la conservación del inmueble recibido es la característica principal de sus obligaciones. Deberá realizar aquellas reparaciones o mejoras que garanticen el correcto mantenimiento del espacio, su estructura y su entorno. De esa forma se convierte en el velador de la propiedad.
- Impuestos: Los impuestos que genere la propiedad son responsabilidad del usufructuario, por lo que deberá realizar el pago de estos de forma rigurosa en tiempo y forma que establezca la ley.
- Concesión administrativa sobre inmuebles que se hallen afectos.
- Derecho real de superficie
- Derecho real de usufructo
- Derecho real de propiedad
