El procés de venda exclusiva d’un immoble a fons

El procés de venda d’un immoble és una cosa que pot semblar-nos senzilla, podem pensar que n’hi ha prou amb publicar un anunci a internet i que serà suficient per posar el nostre immoble al mercat i tancar amb èxit la transacció.

Tanmateix, a Gumper, la nostra experiència ens ensenya que en la major part dels casos convé comptar amb un professional que ens assessori a l’hora de posar el nostre immoble en venda, ja que alguna cosa aparentment senzilla pot convertir-se ràpidament en un assumpte delicat que pot derivar en costos innecessaris. L’assessor pot canviar dràsticament la realitat amb la qual es vengui i el preu. S’ha de situar l’immoble com el més desitjat del mercat.

Què és un contracte d’exclusivitat immobiliària?

El contracte d’exclusivitat immobiliària és l’acord que formalitzem com a agència immobiliària i que estableix que el propietari de l’habitatge cedeix per un temps determinat a l’agència els drets de venda d’un immoble.

Quan estem en el procés de venda d’un immoble, una de les primeres coses que hem de tenir clara és com volem realitzar la seva comercialització. Una agència immobiliària és un poderós aliat per a la seva comercialització, ja que la major part d’agències, comptem amb cartera pròpia de clients.

Per exemple, en moltes ocasions, ens podem trobar que l’immoble encaixa amb les característiques d’un immoble buscat per algun dels nostres clients que estan a l’espera de compra, per la qual cosa, des del primer moment, el producte està “calent” per als usuaris.

Quan es treballa amb una propietat en exclusiva hem d’evitar la imatge de sistema limitador d’oportunitats, sinó que hem d’entendre que l’agència immobiliària intentarà per tots els mitjans prioritzar la seva comercialització.

A Gumper treballem amb el contracte de multiexclusivitat ja que pensem que no és bo lligar-se amb un sol professional. L’èxit del nostre mètode de venda es basa a compartir els habitatges en venda amb un grup immobiliari de més de 300 agències.

Per tant, s’aconseguirà:

• Més immobiliàries oferiran l’immoble.
• Major difusió de la venda de l’immoble.
• Més compradors potencials.
• Temps de venda més ràpid i al major preu.

Quines avantatges té la signatura d’un contracte de multiexclusivitat immobiliària?

Com hem comentat més amunt, els contractes d’exclusivitat immobiliària presenten àmplies avantatges per a la comercialització dels immobles.

• Defensa i assessorament: Quan iniciem el procés de compra venda d’un immoble ens podem trobar amb la primera pregunta clau del procés i no és altra que, ¿Quin preu he de posar al meu immoble? Aquesta pregunta és una de les primeres que ens farem com a venedors i aquí ja entra en funció l’assessorament de la nostra agència immobiliària. Quan volem posar el valor d’un immoble, podem deixar-nos influir per la situació econòmica del moment o els records associats a l’immoble, i aquestes com altres variables, fer-nos prendre una mala decisió pel que fa a la venda. Per això el primer que realitzarà l’agència serà una suggerència del preu de venda, tenint en compte l’habitatge, l’estat, la zona i el preu mitjà de la zona. A més, en el procés de negociació, sempre vetllarà pels interessos del venedor per maximitzar els beneficis que aquest obtingui en la transacció.

• Més producte que compradors: Encara que sembli una obvietat, no resulta senzill fer que el nostre immoble destaqui per la resta de forma automàtica. És per això que acudir a un professional que conegui com potenciar la nostra propietat és sempre garantia que aquest immoble rebrà l’atenció necessària. A més, hi ha una cosa realment important, i és que per realitzar una venda s’han de realitzar moltes visites per la qual cosa quan es rep una propietat en exclusiva el treball a realitzar per l’agència ha de ser exhaustiu i ràpid per poder evitar que es consumeixi el temps de la venda, recordem, que el contracte d’exclusiva és per un temps limitat.

• Eines i experiència: Aquí rau un dels serveis de major valor afegit que podem trobar quan atorguem l’habitatge en multiexclusiva immobiliària. Els coneixements en mercadotècnia dels quals disposem com a professionals immobiliaris ens permetran establir una estratègia d’èxit sobre la comercialització de l’immoble.

A més de l’experiència del sector i la base de dades de possibles clients, es realitzen accions de màrqueting sobre l’immoble que són absolutament impactants en el resultat de la venda.

• Un sol interlocutor: si la venda es realitza amb diverses agències i fins i tot oberta a particulars, s’haurà d’atendre als diferents interlocutors, això acaba generant una situació realment molesta al haver d’estar constantment atents a les diferents accions en cadascun dels fronts, els horaris de les visites, la disposició de les claus, la situació de cada negociació…. Tenir un únic interlocutor evitarà diverses coses, la primera tenir molts fronts que requereixin control i també una unitat d’opinió, en molts casos comptar amb informacions contradictòries pot portar-te a prendre males decisions.

• Les claus: Un dels mals de cap habituals del venedor és poder deixar les claus perquè es realitzin visites, si no es compta amb una immobiliària en exclusiva s’haurà de realitzar un ardu equilibri per encaixar visites amb claus i potser requerirà un consum de temps del qual com a propietari de l’immoble pots no disposar.

• Honoraris: Els honoraris de l’agència no han de ser un conflicte. Cada agència estima els seus honoraris d’una forma determinada per la qual cosa un diàleg obert resoldrà qualsevol possible discrepància. A l’hora de la venda existeixen diferents necessitats, per això a Gumper oferim tres plans de servei.

En el sector immobiliari actual, l’exclusivitat immobiliària no s’ha d’entendre com una limitació, sinó com una estratègia de posicionament de l’immoble dins del mercat. Quan un propietari es pregunta “¿puc vendre el meu pis si tinc exclusivitat?”, la resposta tècnica és sí, però sempre dins de les condicions pactades en el contracte signat amb l’agència.

Aquest tipus d’acords, especialment en models de multiexclusivitat immobiliària, permeten que diverses agències col·laborin de forma coordinada per augmentar la visibilitat de l’actiu, millorar la seva exposició en portals i accelerar la venda sense perdre control ni seguretat jurídica per al propietari.

És important diferenciar entre exclusivitat tancada i col·laboració professional: en un sistema ben estructurat, l’exclusivitat no bloqueja la venda del pis, sinó que l’ordena, professionalitza i evita duplicitats que poden perjudicar la percepció de l’immoble al mercat.

Et fa por posar el teu immoble a la venda en multiexclusiva?

És una situació habitual, ja que normalment una persona sol realitzar un parell de transaccions patrimonials grans al llarg de la seva vida i aquest desconeixement i sensació de vulnerabilitat fa que tinguem una visió poruga d’entregar l’exclusivitat a una agència immobiliària.

Has de saber que les agències immobiliàries estem acostumades a treballar constantment amb aquest tipus de producte i que a més respon a un període determinat de temps que limita el contracte de multiexclusivitat per la qual cosa com a venedor no tens res a perdre i sí molt a guanyar.

Què he de saber abans de posar el meu immoble a la venda?

El primer que hem de saber abans de posar el nostre immoble a la venda és si sobre aquest existeix alguna càrrega pendent, bé sigui una hipoteca, bé sigui un impost no pagat o alguna deute amb la comunitat.

Aquest diagnòstic que pot resultar molt obvi pot estalviar-te disgustos ja que en cas que hi hagi alguna situació que no tinguis sota control un cop iniciat el procés de venda pot resultar-te més complicat de resoldre.

En el moment de la venda de l’habitatge hauràs d’aportar:

• Document Nacional d’Identitat, Passaport vigent o Targeta de Residència en Vigor.
• Rebut de l’Impost de Béns Immobles (Contribució) de l’any vigent.
• Comunitat de propietaris corrent de pagaments
• Últim rebut pagat de cadascun dels serveis de l’immoble
• Cèdula d’habitabilitat vigent.
• Certificat d’Eficiència Energètica de l’habitatge
• Possibles càrregues existents sobre la finca
  • Hipoteca. Si l’hipoteca no està amortitzada haurà d’aportar el Certificat de Capital Pendent.
  • Usufructe: En el cas que l’usufructuari hagués falleixut aportar el certificat de defunció.
  • Altres càrregues: Dependrà de la càrrega que presenti l’immoble la documentació a aportar.
• Plusvàlua de l’ajuntament.
• Claus de l’immoble. (habitatges buides)
• Certificat Inspecció tècnica d’edificis.
• Garanties (en aquells casos que l’habitatge tingués menys de 10 anys)

En tot el procés anterior podem ajudar. Analitzem la documentació i tota ella és comprovada pel nostre departament jurídic i de gestoria, per poder informar sobre les limitacions que puguin haver, així com la forma d’eliminar-les.

Com veus és molta i molt diversa la documentació que has d’anar gestionant per poder realitzar la venda de l’immoble. Per això, la recomanació és realitzar els tràmits acompanyat per un professional que pugui assessorar-te i orientar-te en cadasuna de les situacions, d’aquesta forma evitaràs problemes a l’hora de conseguir portar a bon port la teva operació de venda immobiliària.