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El proceso de venta exclusiva de un inmueble a fondo

El proceso de venta de un inmueble es algo que puede parecernos sencillo, podemos pensar que basta con publicar un anuncio en internet y que será suficiente para poner nuestro inmueble en el mercado y cerrar con éxito la transacción.

Sin embargo, en Gumper, nuestra experiencia nos enseña que en la mayor parte de los casos conviene contar con un profesional que nos asesore a la hora de poner nuestro inmueble en venta, ya que algo aparentemente sencillo puede convertirse rápidamente en un asunto delicado que puede derivar en costes innecesarios. El asesor puede cambiar drásticamente la realidad con la que se venda y el precio. Se tiene que situar el inmueble como el más deseado del mercado.

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

El contrato de exclusividad inmobiliaria, es el acuerdo que formalizamos como agencia inmobiliaria y que establece que el propietario de la vivienda cede por un tiempo terminado a la agencia los derechos de venta de si un inmueble.

Cuando estamos en el proceso de venta de un inmueble, una de las primeras cosas que debemos tener clara es cómo queremos realizar su comercialización. Una agencia inmobiliaria es un poderoso aliado para su comercialización, ya que la mayor parte de agencias, contamos con cartera propia de clientes.

Por ejemplo, en muchas ocasiones, nos podemos encontrar que el inmueble encaja con las características de un inmueble buscado por alguno de nuestros clientes que están a la espera de compra, por lo que, desde el primer momento, el producto está “caliente” para los usuarios.

Cuando se trabaja con una propiedad en exclusiva debemos huir de la imagen de sistema limitador de oportunidades, sino que debemos entender que la agencia inmobiliaria va a intentar por todos los medios priorizar su comercialización.

En Gumper trabajamos con el contrato de multiexclusividad ya que pensamos que no es bueno atarse con un solo profesional. El éxito de nuestro método de venta se basa en compartir las viviendas en venta con un grupo inmobiliario de más de 300 agencias.

Por lo tanto, se conseguirá:

• Más inmobiliarias ofrecerán el inmueble.
• Mayor difusión de la venta del inmueble.
• Más compradores potenciales.
• Tiempo de venta más rápido y al mayor precio.

¿Qué ventajas tiene la firma de un contrato de multiexclusividad inmobiliaria?

Como hemos comentado más arriba, los contratos de exclusividad inmobiliaria presentan amplias ventajas para la comercialización de los inmuebles.

• Defensa y asesoramiento: Cuando iniciamos el proceso de compra venta de un inmueble nos podemos encontrar con la primera pregunta clave del proceso y no es otra que, ¿Qué precio debo ponerle a mi inmueble? Esta pregunta es una de las primeras que vamos a hacernos como vendedores y aquí ya entra en función el asesoramiento de nuestra agencia inmobiliaria. Cuando queremos poner el valor de un inmueble, podemos dejarnos influir por la situación económica del momento o los recuerdos asociados al inmueble, y estas como otras variables, hacernos tomar una mala decisión en cuanto a la venta. Por ello lo primero que realizará la agencia será una sugerencia del precio de venta, teniendo en cuenta la vivienda, el estado, zona y precio promedio de la zona. Además, en el proceso de negociación, siempre va a velar por los intereses del vendedor para maximizar los beneficios que éste obtenga en la transacción.

• Más producto que compradores: Aunque parezca una obviedad, no resulta sencillo hacer que nuestro inmueble destaque por el resto de forma automática. Es por ello que acudir a un profesional que conozca como potenciar nuestra propiedad es siempre garantía de que éste inmueble va a recibir la atención necesaria. Además, hay algo realmente importante, y es que para realizar una venta se deben realizar muchas visitas por lo que cuando se recibe una propiedad en exclusiva el trabajo a realizar por la agencia tiene que ser exhaustivo y rápido para poder evitar que se consuma le tiempo de la venta, recordemos, que el contrato de exclusiva es por un tiempo limitado.

• Herramientas y experiencia: Aquí radica uno de los servicios de mayor valor añadido que podemos encontrar cuando otorgamos la vivienda en multiexclusiva inmobiliaria. Los conocimientos en mercadotecnia de las que disponemos como profesionales inmobiliarios nos van a permitir establecer una estrategia de éxito sobre la comercialización del inmueble.

Además de la experiencia del sector y la base de datos de posibles clientes, se realizan acciones de marketing sobre el inmueble que son absolutamente impactantes en el resultado de la venta.

• Un solo interlocutor: si la venta se realiza con varias agencias e incluso abierto a particulares, se deberá atender a los diferentes interlocutores, esto acaba generando una situación realmente molesta al tener que estar constantemente atentos a las diferentes acciones en cada uno de los frentes, los horarios de las visitas, la disposición de las llaves, la situación de cada negociación…. Tener un único interlocutor va a evitar varias cosas, la primera tener muchos frentes que requieran control y también una unidad de opinión, en muchos casos contar con informaciones contradictorias puede llevarte a tomar malas decisiones.

• Las llaves: Uno de los dolores de cabeza habituales del vendedor es poder dejar las llaves para que se realicen visitas, si no se cuenta con una inmobiliaria en exclusiva deberá realizarse un arduo equilibrio para encajar visitas con llaves y quizás requiera un consumo de tiempo del que como propietario del inmueble puedes no disponer.

• Honorarios: Los honorarios de la agencia no deben ser un conflicto. Cada agencia estima sus honorarios de una forma determinada por lo que un diálogo abierto va a resolver cualquier posible discrepancia. A la hora de la venta existen diferentes necesidades, por eso en Gumper ofrecemos tres planes de servicio.

¿Te da miedo poner tu inmueble a la venta en multiexclusiva?

Es una situación habitual, ya que normalmente una persona suele realizar un par de transacciones patrimoniales grandes a lo largo de su vida y ese desconocimiento y sensación de vulnerabilidad hace que tengamos una visión temerosa de entregar la exclusividad a una agencia inmobiliaria.

Debes saber, que las agencias inmobiliarias estamos acostumbrados a trabajar constantemente con este tipo de producto y que además responde a un periodo determinado de tiempo que limita el contrato de multiexclusivitat por lo que como vendedor no tienes nada a perder y sí mucho a ganar.

¿Qué tengo que saber antes de poner mi inmueble en venta?

Lo primero que tenemos que saber antes de poner nuestro inmueble en venta es si sobre este existe alguna carga pendiente, bien sea una hipoteca, bien sea un impuesto no apago o alguna deuda con la comunidad.

Este diagnóstico que puede resultar muy obvio puede ahorrarte disgustos ya que en caso de haya alguna situación que no tengas bajo control una vez iniciado el proceso de venta puede resultarte más complicado de resolver.

En el momento de la venta de la vivienda deberás aportar:

• Documento Nacional de Identidad, Pasaporte vigente o Tarjeta de Residencia en Vigor.
• Escritura original del inmueble.
• Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (Contribución) del año vigente.
• Comunidad de propietarios corriente de pagos
• Último recibo pagado de cada uno de los servicios del inmueble
• Cédula de habitabilidad vigente.
• Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda
• Posibles cargas existentes sobre la finca
  • Hipoteca. Si la hipoteca no está amortizada deberá aportar el Certificado de Capital Pendiente.
  • Usufructo: En el caso de que el usufructuario hubiera fallecido aportar el certificado de defunción.
  • Otras cargas: Dependerá de la carga que presente el inmueble la documentación a aportar.
• Plusvalía del ayuntamiento.
• Llaves del inmueble. (viviendas vacías)
• Certificado Inspección técnica de edificios.
• Garantías (en aquellos casos de que la vivienda tuviera menos de 10 años)

En todo el proceso anterior podemos ayudar. Analizamos la documentación y toda ella es comprobada por nuestro departamento jurídico y de gestoría, para poder informar acerca de las limitaciones que puedan haber, así como la forma de eliminarlas.

Como ves es mucha y muy diversa la documentación que debes ir gestionando para poder realizar la venta del inmueble. Por ello, la recomendación de realizar los trámites acompañado por un profesional que pueda aconsejarte y orientarte en cada una de las situaciones, de esa forma evitarás problemas a la hora de conseguir llevar a buen puerto tu operación de venta inmobiliaria.