Informe Trimestral del Mercat Immobiliari a Sant Martí, Barcelona – 3T 2023
Per Immobiliària Gumper API
I. Introducció
El tercer trimestre de 2023 ha marcat una nova etapa en el mercat immobiliari de Sant Martí, Barcelona. Malgrat certs desafiaments, la demanda i l’oferta continuen sent significatives. Aquest informe detalla els aspectes clau que estan influenciant en el mercat i proporciona una visió detallada de l’entorn socioeconòmic, l’activitat immobiliària, els preus de l’habitatge i la situació del mercat hipotecari.
Resum executiu (3T 2023): el mercat immobiliari a Barcelona el 2023 mostra una moderació de compravendes, un entorn hipotecari més exigent per tipus alts i una pressió creixent en el lloguer per falta d’oferta. A Sant Martí, la demanda es manté sòlida gràcies al seu atractiu residencial, la proximitat al 22@ i la seva bona connectivitat, la qual cosa sosté preus i dinamisme malgrat l’ajust general del mercat.
II. Entorn Socioeconòmic
2.1 Població i Llars
El 2023, Catalunya ha experimentat un augment poblacional, assolint els 7.970.295 habitants, amb un increment anual d’aproximadament 134,000 habitants. El nombre de llars ha arribat a 3,127,420, amb una mitjana de 2.55 habitants per llar. Aquests dades reflecteixen una tendència alcista en la formació de llars i suggereixen un augment en la demanda d’habitatges.
2.2 Ocupació i Salaris
Encara que la taxa d’atur ha augmentat lleugerament fins al 8.5%, la quantitat d’ocupats ha assolit nivells màxims en els darrers anys, registrant 3,716,400 persones ocupades. Els salaris han experimentat un increment interanual del 5.6%, la qual cosa podria contribuir positivament a la capacitat de compra de l’habitatge.
2.3 Activitat Econòmica i Preus
Sant Martí és un dels districtes amb més interès immobiliari de Barcelona per combinar zones consolidades (com Poblenou, Clot o Camp de l’Arpa) amb àrees en plena transformació urbanística vinculades al 22@. Aquesta barreja d’habitatge tradicional, rehabilitació i nova construcció fa que el districte tingui un perfil molt atractiu tant per a compradors nacionals com per a inversors.
A més, la proximitat al litoral, la millora de l’espai públic i la presència d’empreses tecnològiques expliquen per què Sant Martí sol situar-se entre els districtes amb major demanda dins del mercat immobiliari Barcelona 2023.
A pesar d’un creixement econòmic del 5.5% en 2023, s’observa una desaceleració respecte a anys anteriors. La inflació ha repuntat al 3.4%, i tot i que els tipus d’interès es mantenen en el 4.5%, es preveu certa estabilitat. La rendibilitat de l’habitatge, amb un augment interanual del 1.64%, està per sota d’altres inversions, com la deuda pública a 10 anys i l’IBEX-35.
III. Activitat Immobiliària
3.1 Compravendes i Tipologia
Aquest descens de compravendes no implica necessàriament una caiguda brusca de preus, sinó un refredament del ritme d’operacions degut a l’encariment de la financiació i a una major prudència del comprador. A Barcelona, i especialment en districtes amb alta demanda com Sant Martí, l’escassetat d’oferta disponible continua actuant com a factor de suport per al preu.
En el tercer trimestre, s’han registrat 21,613 compravendes a Catalunya, mostrant un descens trimestral del -10.7% i un ajust interanual del -19.9%. L’habitatge usat continua liderant les transaccions amb un 84.55% del mercat, mentre que l’habitatge nou representa el 15.45%.
3.2 Compravendes per Estrangers
A pesar de descensos en termes absoluts, la demanda estrangera continua sent robusta, representant el 16.4% de les compravendes en el tercer trimestre. Aquesta tendència ha estat més marcada a Girona, amb un 30.6%, seguit de Tarragona (16.4%), Barcelona (12.5%), i Lleida (9.6%).
3.3 Habitatge en Lloguer
En el cas de Barcelona, el mercat del lloguer en 2023 ha estat condicionat per una demanda molt intensa (joves, famílies, treballadors desplaçats i perfils internacionals) davant d’una oferta cada cop més limitada. La combinació de regulació, inseguretat jurídica percebuda per alguns propietaris i l’auge del lloguer temporal ha contribuït a reduir el stock disponible, tensionant encara més els preus.
Aquesta situació explica per què, fins i tot amb menys oferta publicada, el preu mitjà d’entrada continua pujant: el desequilibri entre oferta i demanda s’ha tornat estructural a Barcelona.
El mercat de lloguer mostra problemes persistents, amb una reducció en l’oferta i un augment de preus. El lloguer mitjà ha assolit els 830 €, i s’observa una disminució en les ofertes de lloguer, cosa que ha portat a un augment en el preu mitjà d’oferta a 1,913 € amb un increment interanual del 12.4%.
IV. Preus de l’Habitatge
4.1 Evolució del Preu per m2
En districtes com Sant Martí, el preu per m² tendeix a mantenir-se en nivells competitius davant de zones prime com Eixample o Sarrià-Sant Gervasi, però amb un major recorregut de revalorització en determinats barris. La proximitat a zones d’ocupació (22@), la connexió amb el centre i la renovació urbana expliquen per què molts compradors consideren Sant Martí com una de les àrees amb millor equilibri entre qualitat de vida i potencial de creixement.
El preu per metre quadrat de l’habitatge ha experimentat un lleuger augment trimestral del 0.2%, situant-se en 2,430 €/m2. En habitatge nou, el preu ha arribat als 2,625 €/m2, mentre que en habitatge usat ha estat de 2,391 €/m2.
4.2 Preu Taxat i Variacions
El preu taxat de l’habitatge ha experimentat una reducció del -0.7%, acumulant un increment interanual del 1.5%. L’índex de preu de l’habitatge de l’INE registra un ascens trimestral del 1.8%, amb una taxa interanual del 3.2%.
4.3 Oferta d’Habitatge en Venda
El preu ofert per m2 d’habitatge en venda ha mostrat un descens trimestral del -1.9%, situant-se en els 2,438 €/m2. El preu mitjà per habitatge lliure ha experimentat un increment interanual del -2.5%, situant-se en els 217,164 €.
V. Mercat Hipotecari
5.1 Noves Hipoteques i Endeutament
El factor clau durant 2023 ha estat l’impacte directe dels tipus d’interès elevats, que han reduït la capacitat de compra i endurit l’accés a finançament. Això ha provocat que molts compradors retardin decisions o negociïn més el preu, mentre que altres han optat per habitatge usat en lloc d’obra nova. A Barcelona, aquesta situació ha afectat més el volum d’operacions que el preu, degut a la alta demanda estructural.
En els darrers dotze mesos, s’han registrat 72,075 noves hipoteques sobre habitatge, mostrant un descens trimestral del -4.7%. L’endeutament hipotecari mitjà per metre quadrat ha estat de 1,741 €/m2, amb un descens trimestral del -0.9%. La ràtio préstec-valor es manté estable en el 73.91%.
5.2 Distribució d’Hipoteques
El 75.6% de les compravendes d’habitatge s’han realitzat amb hipoteca, sent la província de Barcelona la que presenta el major pes amb un 85.4%.
VI. Conclusions i Perspectives Futures
A pesar de certs desafiaments al mercat immobiliari de Sant Martí, Barcelona, l’entorn socioeconòmic favorable i la demanda estrangera robusta ofereixen oportunitats significatives. S’espera que el mercat hipotecari es mantingui estable, i l’evolució dels preus de l’habitatge dependrà de la capacitat del mercat per adaptar-se a canvis en l’oferta i la demanda.
Perspectives per a 2024 i 2025: si els tipus d’interès s’estabilitzen o comencen a moderar-se, és probable que el volum de compravendes es recuperi progressivament. No obstant això, l’evolució del mercat immobiliari a Barcelona seguirà molt condicionada per la falta d’habitatge disponible, l’augment de població i la pressió del lloguer. En zones dinàmiques com Sant Martí, l’interès inversor i la demanda residencial podrien seguir sostenint l’activitat i els preus a mitjà termini.
Per obtenir una taxació en línia gratuïta del seu habitatge a Sant Martí, Barcelona, l’invitem a utilitzar el nostre Valorador Gratuït d’Habitatges.
Referències:
- Valorador Gratuït d’Habitatges
- Dades de l’informe trimestral del mercat immobiliari 3T 2023 API.
- Entén què és un assessor immobiliari, les seves funcions essencials, i com poden transformar la teva gestió. - 30 de juny de 2026
- Com la domòtica redefineix els habitatges de luxe el 2026 - 19 de juny de 2026
- Àtic de luxe a Barcelona: zones prime, preus reals i què diferencia un penthouse d’una simple planta alta - 10 de juny de 2026
