¿Qué hacer con una vivienda en común tras un divorcio?
Respuesta rápida: Si tienes una vivienda en Sant Martí tras un divorcio, podéis venderla a un tercero o hacer una extinción de condominio para que uno de los cónyuges se quede con ella. La opción más conveniente dependerá del valor del inmueble, la hipoteca y de los impuestos y gastos de cada alternativa, tal y como te explicamos en este artículo.
Cuando una pareja se divorcia, hay muchas decisiones que tomar. Una de las más importantes se refiere a qué hacer con la vivienda que tienen en común.
La decisión dependerá de la situación de cada pareja: si alguno quiere seguir viviendo en la vivienda, si tiene capacidad económica para asumirla, cuánto vale actualmente el inmueble o qué deuda queda por pagar.
En general, existen dos opciones principales:
- Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero que corresponda a cada propietario.
- Que uno de los cónyuges se quede con la vivienda y compense económicamente al otro mediante una extinción de condominio.
Las dos alternativas son posibles, pero no tienen las mismas consecuencias económicas ni fiscales. Por eso, antes de decidir, es importante conocer el valor real de la vivienda y analizar qué opción encaja mejor con la situación de ambos.
Opción A: Vender la vivienda a un tercero
Cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la vivienda, venderla a un tercero suele ser la alternativa más directa.
El primer paso consiste en comprobar quién figura como propietario y en qué porcentaje, además de revisar la documentación relacionada con el divorcio y, si corresponde, la liquidación del régimen económico matrimonial.
A partir de ahí, habrá que establecer un precio de venta acorde al mercado y preparar la vivienda para su comercialización. Contar con una inmobiliaria puede facilitar el proceso, especialmente cuando ambos propietarios tienen que ponerse de acuerdo sobre el precio, las condiciones y la elección del comprador.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
Si existe una hipoteca pendiente, es importante conocer cuánto queda por pagar antes de fijar el precio de venta.
Habitualmente, parte del importe obtenido se destina a cancelar el préstamo y el dinero restante se distribuye entre los propietarios según corresponda.
Además, hay que diferenciar entre ser propietario de la vivienda y ser titular de la hipoteca. Si ambos figuran como titulares del préstamo, será necesario coordinar la cancelación con la entidad bancaria.
¿Qué gastos hay que pagar?
Los principales impuestos que pueden afectarte a la hora de vender tu vivienda en Sant Martí tras un divorcio a un tercero, son:
- IRPF: si la venta genera una ganancia, cada propietario deberá declarar en su IRPF la parte que le corresponda. En algunos casos, pueden aplicarse exenciones, como las previstas para la vivienda habitual.
- Plusvalía Municipal: es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor que ha experimentado el terreno en el que se ubica la vivienda desde que se adquirió. Su importe depende, entre otros factores, del valor catastral del suelo y del tiempo de propiedad.
Además de los impuestos, la venta puede implicar otros gastos, como los relacionados con la cancelación de la hipoteca, la notaría, gestoría o, si se cuenta con una inmobiliaria, los honorarios por la intermediación.
Por tanto, para saber cuánto dinero recibirá finalmente cada propietario, no basta con fijarse en el precio de venta: hay que descontar la hipoteca pendiente, los impuestos y los gastos asociados a la operación
¿Las arras pueden ayudar a afrontar los gastos?
Las arras pueden ser útiles cuando los propietarios necesitan disponer de liquidez antes de firmar la escritura definitiva. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio y, según las condiciones pactadas, puede ayudar a afrontar determinados gastos previos.
Es importante, eso sí, que el contrato de arras esté correctamente redactado y que ambos propietarios conozcan sus consecuencias.
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Opción B: uno de los cónyuges se queda con la vivienda
Si uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda, puede realizarse una extinción de condominio. Esta operación pone fin a la propiedad compartida y permite que uno de los dos pase a ser propietario de toda la vivienda.
A cambio, normalmente deberá compensar económicamente al otro por la parte que le corresponde.
Por ejemplo, si la vivienda vale 200.000 € y ambos son propietarios al 50 %, la participación de cada uno sería, en principio, de 100.000 €. Para calcular la compensación definitiva también habrá que tener en cuenta la hipoteca pendiente y las condiciones concretas de la operación.
¿Qué pasa con la hipoteca tras un divorcio?
Que uno de los cónyuges pase a ser el único propietario no significa automáticamente que el otro deje de ser responsable de la hipoteca.
Para que esto ocurra, normalmente será necesario negociar con la entidad bancaria una modificación del préstamo y la salida del otro titular.
Por eso, antes de formalizar la extinción de condominio conviene conocer el capital pendiente y consultar con el banco cómo quedaría la financiación.
¿Qué gastos hay que pagar?
Dependiendo de las características de la operación, pueden existir:
- Gastos de notaría, por la formalización de la escritura.
- Registro de la Propiedad, si es necesario inscribir el cambio de titularidad.
- Impuestos, cuya tributación dependerá de cómo se estructure la operación y de las circunstancias concretas.
- Gastos relacionados con la hipoteca, si es necesario modificar el préstamo o liberar a uno de los titulares.
La extinción de condominio no tiene necesariamente el mismo tratamiento fiscal que una compraventa. Por eso, antes de elegir esta alternativa, es recomendable analizar sus consecuencias y compararlas con las de una venta convencional.
¿Qué opción es mejor tras un divorcio?
No existe una respuesta única, ya que la opción más conveniente dependerá de la situación de cada pareja, el valor de la vivienda, la hipoteca pendiente y los impuestos y gastos que genere cada operación.
| Aspecto | Vender a un tercero | Extinción de condominio |
|---|---|---|
| ¿Qué ocurre con la vivienda? | Se vende a un comprador externo. | Uno de los cónyuges pasa a ser propietario del 100 %. |
| ¿Qué recibe cada cónyuge? | Su parte del dinero obtenido, una vez descontados los costes. | El cónyuge que deja la vivienda recibe una compensación. |
| Hipoteca | Normalmente se cancela con parte del dinero de la venta. | Hay que negociar con el banco la salida del cónyuge que deja de ser titular. |
| Impuestos y gastos | IRPF, plusvalía municipal, cancelación de hipoteca, notaría, gestoría y, en su caso, honorarios inmobiliarios. | Impuestos que correspondan, notaría, Registro, gestoría y posibles gastos de modificación de la hipoteca. |
| ¿Cuándo puede interesar? | Cuando ninguno quiere o puede quedarse con la vivienda. | Cuando uno quiere quedarse con ella y puede asumir la compensación. |
| Clave económica | Calcular cuánto dinero queda después de todos los costes. | Calcular la compensación y todos los costes de la operación. |
La opción que sale mejor económicamente no tiene por qué ser la misma para todas las parejas. Si ninguno quiere quedarse con la vivienda, venderla puede ser la alternativa más sencilla. En cambio, si uno de los dos quiere seguir viviendo en ella y puede asumir la operación, una extinción de condominio puede ser una alternativa interesante.
Para saber qué opción resulta más favorable, lo más recomendable es hacer números con ambas posibilidades y comparar cuánto dinero quedaría finalmente para cada propietario.
¿Cómo puede ayudarte Gumper con tu vivienda tras un divorcio?
Gestionar una vivienda en común después de un divorcio puede plantear muchas dudas: ¿es mejor venderla? ¿cuánto vale realmente? ¿qué parte corresponde a cada propietario? o ¿qué ocurre si uno de los dos quiere quedarse con ella?
En Gumper te ayudamos a valorar tu vivienda en Sant Martí y a gestionar su venta si finalmente decidís ponerla en el mercado. Te acompañamos durante todo el proceso para que puedas tomar la decisión con mayor seguridad.
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