¿Cuánto se paga de plusvalía en Barcelona? ¿Cómo calcularla?

En su día ya te hablamos de la plusvalía. Pero, ¿sabes cuánto se paga de plusvalía en Barcelona y cómo se calcula? En la siguiente guía te contamos todo lo que necesitas saber, ¡para que estés al día!

Plusvalía en Barcelona: ¿cuánto se paga y cómo se calcula?

Antes de nada, debes saber que cuando se habla de la plusvalía nos referimos al beneficio que se obtiene a partir de una diferencia positiva entre el precio al que se adquirió un inmueble y el precio de venta. Por ejemplo, si tu piso te costó 100.000 euros y lo vendes por 150.000 euros, se estima que has ganado 50.000 euros y debes pagar por ese beneficio. Aunque es un pelín más complejo y no se paga lo mismo en toda España, sino que en el caso de Barcelona se aplica un tipo impositivo del 30%.

Para calcular plusvalía Barcelona, la siguiente guía te será de gran ayuda.

Este impuesto también se conoce como plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es importante no confundirlo con el IRPF, ya que la plusvalía en Barcelona es un tributo municipal gestionado por el Ayuntamiento, y su importe puede variar según el valor catastral del suelo, los años transcurridos y el método de cálculo aplicado. Por eso, si te preguntas cuánto se paga de plusvalía en Barcelona o cuánto se paga de plusvalía en Cataluña, debes saber que no hay una cifra fija: depende de cada operación.

Calculo plusvalía Barcelona: ¿qué tener en cuenta?

En primer lugar, es importante indicar que la siguientes fórmulas ya contemplan los cambios realizados en el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre aprobado por el Consejo de Ministros. Los métodos anteriores ya no sirven, por lo que si vendes tu vivienda en 2022, deberás tener en cuenta los métodos que te mostramos a continuación.

¿Cuánto se paga de plusvalía en Barcelona?

Si buscas una respuesta rápida, en Barcelona el tipo impositivo máximo es del 30%, pero eso no significa que pagues el 30% del precio de venta. El porcentaje se aplica sobre la base imponible, que se calcula a partir del valor catastral del suelo o de la ganancia real obtenida, según el método que resulte más favorable.

Por eso, el coste de la plusvalía municipal en Barcelona puede ir desde unos cientos de euros hasta varios miles, dependiendo del barrio, el valor catastral, los años transcurridos y si se trata de un piso, una casa o un local. En cualquier caso, siempre conviene simular el cálculo de plusvalía municipal Barcelona antes de firmar una venta o una herencia.

Método Objetivo

En el método objetivo debemos calcular la base imponible. Para ello, al valor catastral del suelo le aplicamos el coeficiente de multiplicación correspondiente entre el año en que se compró la vivienda y se vendió a un tercero. También se aplica el tipo impositivo sobre la base imponible. En Barcelona es del 30% y los Ayuntamientos podrán aplicar un coeficiente inferior, pero no superior.

Plusvalía Real

En este segundo método, hay que calcular la ganancia patrimonial real (precio de la transmisión del inmueble menos el precio de compra). Luego, multiplicamos dicha ganancia por el porcentaje del valor catastral del suelo sobre el real, para así obtener la base imponible. A dicha base se le aplica el tipo impositivo, que en Barcelona es del 30%.

¿Qué sistema sale mejor?

Lo cierto es que depende de la ganancia patrimonial que se ha obtenido y de los años que han pasado desde la compra y la venta de la vivienda. A continuación vemos un ejemplo en el que sale mejor la plusvalía real, porque supone un ahorro. Pero lo ideal es hacer los dos cálculos por separado, porque se aceptan ambos sistemas y uno de ellos puede hacer que paguemos menos de plusvalía en Barcelona.

Ejemplo de cálculo plusvalía municipal Barcelona con método Real

Para entenderlo, podemos poner un sencillo ejemplo. Si establecemos una vivienda con un valor de compra de 200.000 euros y de venta de 250.000 euros, la ganancia será de 50.000 euros. Si el porcentaje del valor catastral es del 50%, la base imponible será de 25.000 euros. Es a esa cifra a la que hay que aplicar el tipo impositivo correspondiente, que al ser del 30% saldría en 7.500 euros.

¿Quién lo paga?

Lo paga el que recibe el beneficio fruto de la venta. Es decir, la plusvalía siempre la paga el vendedor. Pero ojo, porque si no es residente fiscal en España, puede asumir el pago del tributo el comprador.

En el caso de herencias, la plusvalía municipal en Barcelona la abonarían los herederos. Por eso es importante destacar que, si ha pasado más de 1 año desde la aceptación de la herencia, tendrás que pagar la plusvalía por el incremento del valor que tuvo desde que se heredó hasta su venta.

En una plusvalía en Barcelona por herencia, la base del impuesto se calcula desde la fecha del fallecimiento (o desde la adquisición anterior según corresponda), y el plazo general para presentarla es de 6 meses, prorrogables en algunos casos. Es importante no confundir este impuesto con el Impuesto de Sucesiones, ya que son tributos diferentes: uno grava la herencia en sí y el otro grava el incremento del valor del terreno urbano.

En el caso de donación, al igual que los casos anteriores, el responsable de pagarla es quien recibe la vivienda.

Autoliquidación y liquidación de plusvalía municipal en Barcelona

En Barcelona, el impuesto puede gestionarse mediante autoliquidación o mediante liquidación por parte del Ayuntamiento, según el caso y el trámite concreto. En la práctica, muchas personas se refieren a este proceso como la declaración de plusvalía en Barcelona, ya que implica presentar la documentación y comunicar la transmisión del inmueble.

En la autoliquidación de plusvalía Barcelona, es el contribuyente quien calcula el impuesto y lo paga directamente. En cambio, en la liquidación, se presenta la declaración y es el Ayuntamiento quien emite la resolución con el importe a pagar. Por eso es habitual que surjan dudas como: ¿cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para liquidar la plusvalía?, especialmente en herencias o ventas donde se quiere cerrar el proceso fiscal cuanto antes.

¿Cuánto tiempo hay para pagarlo?

El plazo para pagar la plusvalía es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública.

Si se trata de una herencia, se da un plazo de 6 meses desde que fallece la persona.

Una duda frecuente es ¿cuántos años tienen que pasar para no pagar plusvalía?. Actualmente, el impuesto se calcula con coeficientes que pueden aplicarse hasta un máximo de 20 años. Es decir, aunque hayan pasado más de 20 años desde la compra, la plusvalía municipal no sigue aumentando, pero sí puede seguir existiendo obligación de pago si hay incremento de valor del terreno.

En el caso de no poder hacer frente al pago se podría solicitar un fraccionamiento, cuyo interés por ley en 2021 es del 3.75%. Es una alternativa y es menos costoso de lo que sería el TAE de un préstamo habitual, por lo que te puede permitir llevarlo mejor y tener más liquidez momentánea para otra operación.

¿Se puede recuperar dinero si se vende a pérdidas?

Hay personas que compraron en el boom del 2008 y que ahora mismo su casa vale menos de lo que pagaron. Si lo que ocurre es que vendes esa vivienda a un precio inferior, el Ayuntamiento de igual modo te exigirá pagar la plusvalía municipal y tendrás que pagarla, pero puedes hacer una reclamación para su devolución.

Esto es debido a que el Tribunal Supremo dictaminó en el 2018 que solo se pague cuando se genera una ganancia. Por lo que si has sufrido pérdidas con la venta, podrás tramitar la devolución. Para ello, deberás hacer una reclamación el el Ayuntamiento. Si lo rechaza, podrás llevarlo al Tribunal Económico-Administrativo. Y si vuelve a fallar, al Tribunal Superior de Justicia.

¿Se puede deducir la plusvalía en el IRPF?

Sí. Pero hay que tener en cuenta varios factores. Por ejemplo, el año de venta y el año de la Renta. Si por ejemplo se vende un piso en diciembre de 2020 y la plusvalía se paga en 2021, se deberá declarar en el IRPF de 2020, porque fue el año de transmisión del inmueble. Ahí se podrá deducir la plusvalía pagada.

En el caso de que las fechas se solapen (que el propietario tenga que presentar la Renta y no le haya llegado la notificación de la plusvalía), el afectado podrá solicitar la rectificación de la declaración de IRPF. Es decir, simplemente debe esperar que le llegue la notificación de la liquidación del impuesto de plusvalía municipal y luego pedir la rectificación del IRPF.

Para esta rectificación hay un plazo de 4 años desde el último día hábil para presentar la declaración de IRPF. Por lo que, no se pierden los derechos a esta deducción.

¿Te ha quedado alguna duda sobre el cálculo plusvalía Barcelona? Es un dato que recomendamos tener en cuenta a la hora de vender un inmueble, para que te hagas una aproximación de antemano para evitar sorpresas.

La plusvalía en Barcelona puede suponer un gasto relevante. Por eso, lo recomendable es hacer ambos cálculos antes de vender y contar con asesoramiento para no pagar de más.

Errores frecuentes al calcular la plusvalía en Barcelona

Uno de los errores más comunes al calcular la plusvalía municipal en Barcelona es pensar que se aplica directamente sobre el precio de venta. En realidad, el cálculo se basa en el valor catastral del suelo o en la ganancia real, según el método que más convenga. También es habitual olvidar que la plusvalía municipal se paga incluso aunque haya hipoteca pendiente, ya que el impuesto no depende de si el propietario tiene deuda con el banco.

Otro fallo frecuente es no revisar si conviene más el método objetivo o el método real. En operaciones como una venta de piso en Barcelona, una herencia o una donación, elegir bien el sistema puede suponer un ahorro importante en el impuesto de plusvalía Barcelona.

En Gumper Asesores Inmobiliarios calculamos tu plusvalía gratis en 24h y te acompañamos en todo el proceso de venta.