Gumper API

¿Que és la plusvàlua d’un immoble?

La plusvàlua municipal d'un habitatge és un impost que hem d'abonar quan es realitzen determinades accions patrimonials. A continuació, en el nostre post de Gumper t'explicarem els detalls d'aquest impost i com afecten els costos que hauràs de tenir en compte a l'hora de satisfer en algunes transaccions.

La plusvàlua municipal d'un immoble. En què consisteix?

Com hem comentat en la nostra introducció la plusvàlua municipal d'un immoble, (IIVTNU) és un impost que hem d'abonar quan se succeeix alguna d'aquestes casuístiques amb el nostre patrimoni:

-              Venda d'un habitatge.

-              Donació d'un habitatge.

-              Heretem un habitatge.

Aquest impost és de caràcter municipal, per la qual cosa el càlcul del seu import està subjecte a la normativa de cada municipi. Els terrenys de naturalesa urbana estan sotmesos a aquest impost i dependrà de l'operació realitzada sobre qui recaigui l'obligació de pagament d'aquest impost.

Com es calcula i es paga la plusvàlua municipal?

Ja hem explicat quin tipus de situacions són les que generen aquest tipus d'impost i segons cada casuística tindrem a diferents subjectes obligats al seu pagament.

- Venda d'habitatge: Quan l'operació que realitzem és la venda de l'habitatge, recau sobre el venedor d'aquesta l'abonament de la plusvàlua corresponent.

- Donació o herència d'habitatge: En tots dos casos, són els receptors de l'immoble els que han de realitzar l'abonament del corresponent impost.

A l'hora de realitzar el càlcul d'aquest impost es pot prendre per referència un senzill càlcul:

Hem de tenir en compte el valor cadastral i el temps transcorregut. (Per temps transcorregut ens referim al mateix temps que succeeix des que hem adquirit el bé fins que es produeix la seva venda o donació).

Una vegada tenim aquests factors comptabilitzats, hem d'aplicar els índexs d'impost del municipi en el qual es trobi el bé, ja que tal com hem explicat, es tracta d'un impost de caràcter municipal. Aquests índexs, són els coneguts com a índexs de revaloració i tenen en compte el diferencial de valor del bé des de la seva compra fins que es produirà un canvi de titularitat.  Sobre aquesta base imposable s'aplica la base impositiva regulada per cada municipi i que pot ser de fins a un 30%. Una vegada hem realitzat aquests càlculs podem establir l'import a pagar de plusvàlua.

Si estàs pensant a realitzar alguna d'aquestes operacions immobiliàries pots consultar-nos i t'assessorarem sobre el càlcul de la plusvàlua.

En quin termini ha d'abonar-se el pagament de la plusvàlua?

Fins a l'any 2018, totes les operacions anteriorment esmentades estaven subjectes al pagament d'aquest impost. Després d'una sentència del Tribunal Suprem en 2018, tan sols hauran de realitzar el pagament de la plusvàlua aquelles transaccions que tinguin un benefici real des de la seva compra fins a la seva venda o transmissió patrimonial.

El termini màxim per a realitzar el pagament de l'impost és de 30 hàbils a comptar des de la data de transmissió patrimonial. En el cas d'una defunció aquest termini s'amplia fins als 6 mesos des que es realitza l'acte de transmissió patrimonial. En aquest últim cas, podem sol·licitar la pròrroga de l'impost fins a 12 mesos (1 any) si es realitza una petició a l'administració per escrit dins dels 6 primers mesos.

Controvèrsia de l'impost

És freqüent quan parlem de plusvàlua trobar informació confusa o almenys contradictòria sobre com s'estableix la seva obligatorietat de pagament. Actualment, aquest impost està en revisió per part dels organismes oficials.

Si bé, hem explicat anteriorment, des de l'any 2018 existeix la possibilitat de no estar subjecte al pagament de la plusvàlua si realitzem la venda del nostre immoble per un preu igual o inferior al preu pel qual realitzem l'adquisició d'aquest bé.

Una altra de les casuístiques en les quals ens podem trobar és que el nostre immoble no figuri entre declarat com a urbà, en tal cas podrem evitar el seu pagament. Per tant, totes aquelles finques declarades com a rústiques estan exemptes del pagament de l'impost.

Hem comentat anteriorment com realitzar el càlcul de l'impost, a continuació, realitzarem un simple exercici perquè puguem entendre el controvertit de la normativa, ja que, encara que tipus impositius del 3,5% poden semblar-nos poc preocupants, quan realitzem un exercici pràctic veiem que la càrrega impositiva pot suposar un gran desemborsament.

Està algú exempt?

Existeixen alguns casos en els quals, fins i tot que es vengui un habitatge, no s'ha de realitzar l'autoliquidació de l'impost de plusvàlua.

Exempcions

• Les aportacions de béns i drets fetes pels cònjuges a la societat conjugal, les adjudicacions que es verifiquen a favor seu i en el seu pagament i les transmissions que es facin els cònjuges com a pagament dels seus havers comuns.
• Les transmissions de béns immobles entre cònjuges o a favor dels fills a conseqüència del compliment de sentències en els casos de nul·litat o divorci matrimonial.
• En la posterior transmissió dels terrenys que descriuen els apartats anteriors, es considera que no s'ha interromput el còmput dels anys, respecte al càlcul de la plusvàlua. Per exemple, uns cònjuges compren un habitatge l'any 1990 i es divorcien l'any 1995, i l'habitatge queda per a un dels cònjuges segons sentència judicial. Posteriorment (any 2000), aquest habitatge s'embeni, i la plusvàlua que s'ha de pagar és la referida al període de 1990 al 2000: no es té en compte la transmissió del 1995.
• Les transmissions de béns quan no s'hagi produït un increment del valor del terreny. S'ha de presentar un escrit de sol·licitud adjuntant les escriptures de l'adquisició, de la transmissió i qualsevol altre mitjà de prova.

Bonificacions

• En el cas d'herències, si es tracta de l'habitatge habitual de la persona difunta, on consti en el Padró d'Habitants.
• Respecte a les transmissions de locals afectes a activitats empresarials o professionals, exercides a títol individual, pot bonificar-se el 95% el cònjuge, descendents o ascendents per naturalesa o adopció.

Es poden consultar totes les exempcions i bonificacions al detall en la pàgina web de l'ajuntament de Barcelona.

Cas pràctic

Suposarem que volem posar a la venda el nostre pis, per a això haurem de realitzar el següent càlcul.

El primer que cal calcular seran els anys de possessió de l'habitatge:

Imaginem que hem adquirit un immoble al juliol de 2010 i hem realitzat la seva venda al juliol de 2020:

Per a període impositiu de 10 anys el coeficient d'increment és del 3,5%. Podem consultar les taules en la pàgina web de l'ajuntament de Barcelona.

S'haurà de multiplicar els anys de possessió pel percentatge d'increment. En el nostre cas, 10 (anys) x 3,5% (coeficient multiplicador) = 35% (percentatge a aplicar al valor cadastral).

Per a trobar el valor cadastral, hem de mirar l'últim rebut de l'IBI o consultar en la pàgina web del cadastre. Per al nostre exemple, imagina que el valor cadastral de l'immoble és de 200.000 euros.

La multiplicació del valor cadastral de l'habitatge pel coeficient multiplicador ens donarà la base imposable.

200.000 euros (valor cadastral) x 35% (coeficient) = 70.000 euros (base imposable)

Tipus impositiu: 30%. (Recordem el tipus impositiu màxim és del 30% i que cada municipi és responsable de fixar aquest tipus impositiu.)

Quota a pagar = base imposable x tipus impositiu.

70.000 euros (base imposable) x 30% (tipus impositiu) = 21.000 euros (quota a pagar).

Tal com hem pogut observar suposa un alt % de cost en el cost del nostre immoble.

La tramitació parlamentària d'aquesta llei serà un dels punts clau per a regularitzar desequilibris en les transmissions d'immobles. Actualment, i després d'alentiment de tots els processos a causa del COVID-19, es troba sol·licitant informació als diferents municipis per a iniciar un procés d'equitat en el càlcul del màxim impositiu (actualment 30%) que cada municipi pot imposar i que haurà de justificar el seu càlcul per a la seva aplicació.

Què succeeix si no presento l'impost o no realitzo el seu pagament?

Si no presentem o realitzem l'abonament de l'impost estarem incorrent en l'inici d'un procés sancionador.

En el cas que no es realitzi la declaració de l'impost els Ajuntaments poden iniciar aquest procés sancionador l'abast del qual pot suposar un gran cop econòmic, ja que haurem de realitzar el pagament corresponent més els interessos de demora i en tractar-se d'un procés sancionador que pot aconseguir una sanció (pagaments obligats al marge) de fins al 150%.

En el cas que es realitzi la delació de l'impost, però no l'abonament, ens trobem davant una situació sancionadora més favorable que pot suposar un increment de fins al 20% a més d'afegir el pagament degut més els corresponents interessos de demora.

Si vols evitar pagar de més o conèixer en profunditat com es realitza la gestió del càlcul de plusvàlua pots contactar-nos sense compromís abans d'iniciar el procés de venda d'un immoble.  Com has pogut comprovar, comptar amb un assessorament expert pot resultar-te de gran utilitat per a evitar desagradables sorpreses en els diferents processos de transmissió patrimonial.