Si planeges invertir en el maó, segur que estàs al corrent del potencial dels locals comercials, ja que cada vegada més inversors decideixen convertir-los en pisos. Però, ¿com convertir un local en habitatge? Quins requisits cal complir? Cal una llicència de canvi d’ús o un projecte per part d’un arquitecte? Et contem tot el que necessites:

Guia: convertir un local en habitatge pas a pas

El auge dels habitatges en lloguer està provocant que en moltes ciutats hi hagi una clara falta d’oferta, per la qual cosa els inversors ja tenen en la diana els locals. I és que, amb els nostres hàbits de compres en línia, és possible que amb el temps quedin molts baixos lliures sense cap tipus d’activitat, podent ser convertits en habitatge.

És bona idea transformar un local en un habitatge?

¡Per descomptat! Malgrat que per norma general són locals baixos, poden tenir molta llum i ser amplis, cosa que fa que s’ajustin bé a les necessitats de molts públics; des de famílies fins a joves que busquen un habitatge on fer arrels. És una manera que existeixin més opcions al mercat per a l’usuari que busca un habitatge en lloguer.

No obstant això, els locals que són habitatge també es poden reformar i vendre com a habitatge a qui estigui buscant un pis completament reformado, com nou. I és que, hi ha persones que prefereixen comprar-ho ja llest per entrar a viure, per no haver de lidiar amb el projecte de reforma. Una operació que també pot donar alts rendiments a l’inversor.

Requisits

Pel que fa als requisits, perquè el local pugui ser habitatge ha de complir els següents:

• Superfície útil de 38 m2 com a mínim (25 m2 en el cas de ser un estudi)
• Construït sobre sòl urbà

També hi ha requisits que varien depenent de la comunitat autònoma i del propi municipi. Aquests són alguns dels més freqüents:

• Habitacions amb finestres i il·luminades durant el dia
• Construïts a nivell de sòl, per sobre del nivell de la vorera
• Disposar d’instal·lacions d’electricitat, fontaneria, telecomunicacions i desguassos
• En els Estatuts de la Comunitat de veïns no pot estar prohibida aquesta operació, tampoc al barri o districte

La Comunitat es pot oposar?

A l’hora de fer una operació tan important com aquesta, és normal preguntar-se si la comunitat de propietaris es pot oposar. El cert és que si en els Estatuts de la Comunitat de Veïns no s’indica el contrari, el propietari del local podrà convertir-lo en habitatge sense problema. I encara que els veïns denunciessin per no estar d’acord, en casos similars el suprem va determinar que «qualsevol propietari pot convertir una oficina en habitatge«.

Cal una llicència de canvi d’ús?

Sí. Per convertir un local en habitatge necessitem tramitar els permisos necessaris a l’Ajuntament. Quan s’obté la llicència de primera ocupació, el següent pas és anar al notari per redactar l’escriptura de canvi d’ús i després portar-ho al Registre de la propietat.

Quant costa?

Pel que fa al cost del projecte de canvi d’ús i cèdula d’habitabilitat, pot rondar els 3.000 euros (despeses de llicència a part). Pel que fa al cost total de l’operació, per a un habitatge mitjà podríem moure’ns tranquil·lament per la forquilla dels 35.000 euros.

Si prenem com a referència un local d’uns 80 metres quadrats, podríem aconseguir un pis de mida mitjana amb 2 dormitoris i 2 banys. Per a aquest exemple, el preu quedaria de la següent manera:

• Preu de la reforma: sobre 500 euros el metre quadrat (40.000 euros)
• Projecte pel canvi d’ús: sobre 2.000 euros
• Direcció de les obres: 1500 euros
• Visat de col·legi: 200 euros
• Llicències: sobre 300 euros
• Impost de construccions i obres: 4900 euros

És a dir, per a un habitatge de mida mitjana el preu rondaria els 50.000 euros. Però parlem d’un local transformat en habitatge, ja que un pis amb aquestes característiques podria costar el doble.

Com es tramita el canvi d’ús de local a habitatge?

És tan fàcil com seguir aquests passos:

1. Acudeix de manera presencial a l’Ajuntament
2. Sol·licita la Llicència d’obres majors
3. (Opcional) Ves fins a l’Oficina d’Informació Urbanística de la teva ciutat per conèixer la normativa
4. Amb la llicència d’obra major concedida -> realitza la reforma corresponent
5. Obtén les escriptures noves a la Notaria
6. Registra les noves escriptures al Registre de la Propietat i abona les taxes i els impostos
7. Modifica el Cadastre a la Gerència Territorial del Cadastre
8. Obtén la cèdula d’habitabilitat i certificat d’eficiència energètica

Ten en compte que, amb aquest canvi d’ús, varia el valor cadastral i el pagament de l’IBI (serà superior).

És rendible?

Sí. De fet, és una de les grans avantatges de convertir un local en habitatge, ja que aquesta operació s’estima que pot ser un 50% més barata que si la féssim amb un pis. Per tant, ens costa la meitat que ens costaria una casa amb aquestes característiques, podent obtenir el doble de benefici. Per tant, a pesar de tenir que fer front als costos de la reforma i als impostos pel canvi d’ús, val la pena.

És per a tothom?

Relativament. És una operació per la qual es necessita liquiditat o tenir un perfil solvent per al banc, ja que les hipoteques són més restrictives. En comprar un local, financen el 60% de l’operació, cosa que fa que hagis d’avançar més diners (encara que també costa molt menys). A més, els terminis de devolució també són més curts.

Conclusions: una nova oportunitat i no només per a inversors

El fet d’apostar per un projecte que permeti transformar un local comercial en un habitatge és interessant perquè és una forma més econòmica d’accedir a un pis o a una casa, en una bon zona i a un preu molt més econòmic respecte a un pis com a tal. És una oportunitat que, si et encaixa, no hauries de passar per alt, ja sigui per invertir com per a tu mateix.

Què en penses d’aquesta tendència? T’ha quedat algun dubte? Pregunta’ns!