La subrogació de la hipoteca a fons

La subrogació d’una hipoteca és una situació que pot succeir quan tenim una propietat compartida amb una altra persona, en el que denominem copropietat. Hi ha altres situacions en les quals pot produir-se la subrogació hipotecària i que anirem veient al llarg del nostre article. Avui, a Gumper, volem aprofundir en els aspectes que comporten la necessitat d’una subrogació hipotecària, així com els aspectes econòmics que es derivaran d’aquesta operació.

Si et preguntes “em puc subrogar a la hipoteca d’una altra persona”, la resposta és sí, però amb una condició fonamental: el banc ha d’acceptar el nou titular. En la pràctica, això significa que l’entitat financera estudiarà la teva solvència econòmica, la teva estabilitat laboral i el teu nivell d’endeutament abans d’aprovar el canvi.

Aquesta operació es coneix tècnicament com subrogació de deutor, i sol utilitzar-se en casos de divorci, separació, herències o compravenda d’habitatges amb hipoteca vigent.

¿Quan puc necessitar una subrogació de la hipoteca?

Una subrogació de la hipoteca es produeix per diferents causes, encara que es troben tres d’elles diferenciades sobre la majoria ja que el gruix d’operacions realitzades en aquest aspecte s’atribueixen principalment a dues opcions:

• Modificació d’un dels titulars de propietat i per això de la seva hipoteca.
• Modificació de la hipoteca per interès financer.
• Novació hipotecària sobre la compra o venda d’un immoble.

Convé aclarir que en el llenguatge bancari i jurídic es parla de dos tipus principals de subrogació:

• Subrogació de deutor: canvia la persona que paga la hipoteca (canvi de titular).
• Subrogació d’acreedors: canvia el banc que finança la hipoteca (trasllat a una altra entitat).

En ambdós casos, l’objectiu sol ser el mateix: millorar condicions o adaptar el préstec hipotecari a una nova realitat personal o econòmica.

A continuació, anem a analitzar les dues causes més habituals per sol·licitar la subrogació hipotecària.

Separació i necessitat de canvi de deutor

Una de les situacions que més solen repetir-se, és lamentablement, la ocasionada per una situació en la qual es produeix una separació dels propietaris d’un immoble en copropietat. Aquesta separació pot portar a terme moltes modificacions pel que fa a matèria d’habitatge i la seva disposició, però el punt clau habitual, és averiguar qui ha de pagar la hipoteca en cas de divorci. El que hem de realitzar en aquest primer pas és una avaluació de l’immoble i decidir si algun dels dos propietaris desitja adjudicar-se l’immoble. Per a això, el nou propietari haurà d’adquirir no només els drets d’ús i gaudi sinó les obligacions d’amortització de les quotes pendents de la hipoteca.Una vegada s’ha establert quin dels cònjuges desitja adquirir l’immoble s’haurà de realitzar el canvi de l’assignació de titularitat del préstec hipotecari, per la qual cosa s’haurà d’acudir a l’entitat bancària a formalitzar el tràmit. És important tenir en compte que estem parlant d’un nou préstec, que si bé, prendrà com a referència l’immoble, la seva taxació i capital amortitzat fins al moment, no ho farà amb la situació del nou propietari, que haurà de justificar davant l’entitat bancària la seva capacitat de solvència per fer front als pagaments hipotecaris.

Aquest punt és clau: encara que l’habitatge sigui el mateix, el banc realitza un nou anàlisi de risc. Per això, si una sola persona assumeix la hipoteca, ha de complir amb criteris similars als d’una hipoteca nova: ingressos suficients, contracte estable, ràtio d’endeutament raonable i, en alguns casos, aportació d’avalista.

En moltes operacions, l’entitat també pot exigir una nova taxació per comprovar el valor actualitzat de l’immoble i assegurar que el préstec continua estant correctament garantit.

Serà responsabilitat de l’entitat bancària l’acceptació del nou titular hipotecari. Per la qual cosa pot produir-se una situació jurídica particularment complexa de cara als usuaris, ja que un dels propietaris haurà deixat de ser-ho, però si el banc el considera amb incapacitat suficient per poder afrontar els pagaments hipotecaris, pot negar-se a la subrogació hipotecària i mantenir tal qual la titularitat i responsabilitat de la hipoteca. Això comportaria que un dels membres de la parella, el que ha renunciat a la seva propietat, no tingui, en efecte, dret de propietat sobre l’habitatge i en canvi hagi de respondre solidàriament amb el pagament de la hipoteca.

Quan ocorre això, la situació es complica perquè, encara que hi hagi un acord privat entre les parts, la responsabilitat hipotecària continua sent solidària davant del banc. És a dir, si qui es queda l’habitatge deixa de pagar, l’entitat pot reclamar el deute a ambdós titulars originals.

Per això, abans de signar una adjudicació d’habitatge en divorci o separació, el més recomanable és assegurar-se que la subrogació serà viable o estudiar alternatives com la venda de l’immoble, la cancel·lació anticipada o la renegociació mitjançant novació hipotecària.

Per ampliar la informació poden consultar a la seva entitat bancària o a nosaltres sobre la seva situació concreta pel que fa a mesures de la denominada novació hipotecària es refereix.

Modificació de la hipoteca per interès financer

Pot ser que moltes persones tinguin en el seu ideari que una vegada que es comprometen amb una entitat bancària per constituir una hipoteca, hauran de romandre en ella fins a liquidar el deute. No obstant això, han de conèixer que existeix la possibilitat de traslladar la hipoteca a una altra entitat financera que ens proporcioni algunes avantatges. Però ¿És rendible canviar el banc amb el qual tinc contractada la hipoteca? Sense cap dubte, pot donar-se la circumstància que la nostra situació financera millori en traslladar la hipoteca de banc.Podem trobar una oferta bancària molt interessant per a aquest tipus de transacció, hem de tenir en compte que el mercat bancari està en constant canvi i resulta interessant realitzar un seguiment per poder accedir a condicions més avantatjoses en préstecs hipotecaris. La variació entre les condicions bancàries d’una o altra entitat pot variar considerablement i arribar a estalviar-nos, segons l’últim estudi 2019 publicat pel diari Expansió, fins a 19.000€ en la nostra amortització hipotecària. ¿Es pot oposar el banc a que realitzem un canvi hipotecari? Segons la legislació vigent, la nostra entitat financera no pot oposar-se a que realitzem una modificació en la nostra hipoteca, sent el resultat d’això, el trasllat a una altra entitat bancària. No obstant això, és habitual trobar propostes de contraoferta perquè el client mantingui la hipoteca al banc. Hem de recordar que la renda bancària d’una hipoteca prové del cobrament dels interessos mensuals sobre el preu del diner, i és per això que la fidelització del client és un factor crucial, i que van a rentabilitzar durant la durada del contracte de préstecs hipotecaris. ¿Té algun cost el canvi de la hipoteca de banc?

Sí, i convé conèixer-los amb claredat. En una subrogació o canvi hipotecari poden aparèixer costos com:

• Comissió de subrogació (si el contracte la contempla).
• Despeses de notaria i registre.
• Tasació de l’immoble (en la majoria d’operacions).
• Gestoria, si el banc la imposa.

La clau està en comparar aquestes despeses amb l’estalvi real en interessos, diferencial o tipus fix. Si l’estalvi a mitjà i llarg termini és superior, l’operació sol ser rendible.

Efectivament, al tractar-se d’una operació bancària en la qual es modifiquen les condicions d’un préstec això generarà una determinada sèrie de despeses. S’iniciaria amb l’extinció del contracte amb l’entitat actual i la creació d’un de nou amb la nova entitat. Aquest nou contracte haurà de ser signat notarialment i en el moment de la seva execució tindrà càrregues pecuniàries que haurem de satisfer. En un exercici pràctic del Col·legi d’Advocats de Barcelona, podem estimar que una nova constitució hipotecària pot comportar per a un restant hipotecari de 150.000€ uns 1.500 euros en concepte de despeses de formalització del nou crèdit hipotecari. Ja que aquestes solen oscillar entre el 0,5% i el 1% depenent de l’entitat. Malgrat tractar-se d’un import que pot semblar elevat, si les condicions pel que fa a l’amortització i càrrec d’interessos són adequades, podem acabar estalviant una quantitat de diners important, per la qual cosa no ha de ser un impediment per consultar la possibilitat de millorar les condicions de la nostra hipoteca. Novació hipotecària sobre la compra o venda d’un immoble. Quan estem en un procés de compra-venda immobiliària podem arribar a punts en la negociació en què el nou comprador de l’habitatge vulgui realitzar una part del pagament utilitzant la hipoteca ja existent.Aquest supòsit es succeeix habitualment en propietats que tenen una hipoteca amb diversos anys per davant i que estan en venda. El nou propietari pot arribar a l’acord d’adquirir el bé amb la hipoteca que té pendent i per a això haurà de constituir-se una novació hipotecària, que tal com hem explicat, és el canvi de titularitat sobre un crèdit hipotecari ja concedit. Les avantatges d’aquesta forma de compra són entre altres no dependre d’una concessió hipotecària prèvia i poder adquirir una ja existent estalviant un altre tipus de costos. No obstant això, recordem, que sempre que tractem de modificar algun dels titulars o tots els titulars d’un crèdit hipotecari ha de ser aquesta entitat bancària la que proporcioni la validació del nou titular. Un altre dels casos que trobem habitualment, és el del promotor que ha finançat l’obra i en el moment de la venda de l’immoble proposa la subrogació de la hipoteca sobre la part venuda. Cal destacar que, si el comprador no accepta la subrogació de la hipoteca, el promotor incorre en les despeses de cancel·lació d’aquesta. Com podem veure, en la subrogació de la hipoteca, intervenen diferents casuístiques en funció de l’origen que la promou. És la nostra recomanació consultar sempre amb un especialista, ja que una decisió en aquest àmbit que no hagi estat correctament avaluada pot acabar generant uns costos en interessos o costos de modificacions bancàries que d’altra manera ens podríem estalviar.