La vivienda del portero

Carlos Pérez

23 abril 2026
12:55 pm

Como presidente de la comunidad durante los próximos 12 meses, te encuentras en una encrucijada. Precisamente este año, se da una situación excepcional en vuestra comunidad y es que el portero que os ha prestado servicio durante tantos años, se jubila. Razón por la que debes decidir qué hacer con la vivienda que posee dentro del edificio. Para ayudarte, desde Gumper, vamos a recordarte qué opciones puedes tomar para solventar esta situación.

Esta situación es mucho más habitual de lo que parece en fincas clásicas de Barcelona y otras grandes ciudades. La llamada vivienda de portería suele considerarse un activo estratégico de la comunidad: puede generar ingresos recurrentes mediante alquiler o convertirse en liquidez inmediata si se vende. Pero antes de decidir, conviene analizar bien la situación jurídica del inmueble y los acuerdos necesarios según la Ley de Propiedad Horizontal.

En otras palabras: la jubilación del portero de la comunidad de propietarios no solo implica reorganizar el servicio, sino también tomar una decisión patrimonial importante que puede impactar directamente en las cuotas mensuales y en la economía del edificio.

Lo primero, antes de tomar la decisión de vender o alquilar el piso, es reunir a la comunidad de propietarios en una junta extraordinario para determinar qué hacer ante la jubilación del portero. Si planteamos la posibilidad de prescindir de sus servicios, lo ideal es estudiar previamente las funciones que realiza y votar si es necesario contratar otra persona que se encargue de dichas tareas o si pueden ser asumidas por parte de otros profesionales que ya tenemos contratados.

Desde un punto de vista práctico, lo recomendable es que la junta trate dos temas separados: por un lado, si se mantiene o no el servicio de portería; y por otro, qué se hará con la vivienda. En muchas comunidades se opta por sustituir al portero tradicional por conserjería externa, empresa de limpieza, mantenimiento o videovigilancia, reduciendo costes sin perder seguridad.

También conviene solicitar un informe previo al administrador de fincas, ya que la decisión puede requerir mayorías específicas y, en algunos casos, modificaciones del título constitutivo si la portería se considera elemento común.

En cuanto a su vivienda, si no va a ser ocupada por el nuevo portero, hay que tener en cuenta que la venta o el alquiler de la misma, puede suponer un respiro económico para los vecinos. Fundamentalmente porque llevará asociado un beneficio económico directo o indirecto, al permitir disminuir las cuotas de la comunidad, si el dinero se destina a tal fin. La ley determina que a cada vecino le corresponde, además de la propiedad de su piso o local, la copropiedad, junto al resto de los residentes, de los elementos comunes del edificio como son portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la propia portería

En términos inmobiliarios, la vivienda del portero puede convertirse en una fuente de ingresos muy interesante. Por ejemplo, si se alquila, la comunidad puede destinar ese dinero a reducir cuotas, afrontar derramas futuras o financiar reformas como la instalación de ascensor, rehabilitación de fachada, accesibilidad o eficiencia energética.

Si se vende, el ingreso suele ser elevado y puede utilizarse para amortizar préstamos comunitarios o mejorar el estado general del edificio. Eso sí, es importante recordar que, al ser un activo comunitario, el beneficio debe repartirse según los coeficientes de participación establecidos en la escritura o destinarse a gastos comunes aprobados en junta.

Puede que ocurra que nos encontremos en la situación en que la vivienda del portero aún no sea una fracción autónoma del edificio y, por tanto, se tiene que proceder a modificar tal circunstancia y acudir a inscribirla en el registro de la propiedad. Para hacerlo, es necesario que se escriture la propiedad como un elemento individual para poder venderla o alquilarla. Además, hay que solicitar el certificado de habitabilidad. Finalmente, organizar la distribución del valor de la venta entre todos los vecinos, en proporción al valor de sus fracciones.

Este punto es crucial: en muchas fincas antiguas, la portería figura como elemento común y no como finca registral independiente. Para poder venderla o alquilarla legalmente, normalmente se debe realizar una desafectación del elemento común, aprobarlo en junta y posteriormente formalizarlo en escritura pública para su inscripción registral.

Además, antes de ponerla en el mercado, conviene verificar que cumple con la normativa urbanística y técnica: cédula de habitabilidad, certificado energético, condiciones mínimas de ventilación, instalaciones actualizadas y posibilidad real de uso residencial. Si no cumple, podría requerir reformas previas o incluso un cambio de uso.

Por último, desde la perspectiva de una comunidad de propietarios, también es recomendable valorar el impacto fiscal de la operación y contar con asesoramiento profesional para evitar errores en el reparto, en la escritura o en los acuerdos comunitarios.