El mercado inmobiliario ha recuperado fuerza durante el 2024. Tras un 2023 de reajuste debido a la subida de los tipos de interés, el año 2024 ha cerrado con una de las mejores cifras de compraventa desde la crisis de 2008, destacando un crecimiento del 9,2% en el número total de operaciones. Este impulso también se ha reflejado en los datos de hipotecas, precios de venta y actividad en vivienda nueva.
En este artículo analizamos en detalle los datos más relevantes del Anuario del Mercado Inmobiliario de España 2024, publicado en abril de 2025, y lo complementamos con los resultados recientes de febrero de 2025, según el portal EjePrime, que destaca un incremento interanual del 10,5% en las compraventas y del 24% en las hipotecas.
Cuando hablamos de previsión del mercado inmobiliario 2024, es importante entender que no solo se trata de cifras de compraventa, sino de identificar el momento del ciclo: qué está impulsando la demanda, qué frena la oferta y cómo afectan los tipos de interés al comportamiento del comprador. En 2024 hemos visto una combinación muy clara: recuperación del crédito, demanda embalsada de años anteriores y una oferta insuficiente en las zonas más buscadas.
En mercados como Barcelona, Madrid, Valencia o Málaga, este contexto se traduce en un escenario típico de tensión: pocos inmuebles de calidad disponibles, absorción rápida de la oferta y precios que suben incluso cuando el comprador es más exigente.
Compraventa de vivienda: un crecimiento sostenido
Durante 2024 se registraron 636.909 compraventas de vivienda, lo que representa un aumento del 9,2% respecto al año anterior. Es el segundo mejor resultado anual desde 2007, solo por detrás de 2022.
Este crecimiento no es casual: responde a un fenómeno que en inmobiliaria conocemos como demanda retenida. Muchas familias pospusieron su compra en 2023 por la subida del euríbor y, cuando el mercado empezó a estabilizarse, volvieron con fuerza. El resultado ha sido un aumento de operaciones especialmente en vivienda nueva, donde el comprador busca eficiencia energética, ascensor, terrazas y mejores calidades.
Otro dato relevante es que la velocidad de venta ha aumentado en zonas urbanas. En Barcelona, por ejemplo, las viviendas bien ubicadas y reformadas se siguen cerrando rápidamente, muchas veces con varias ofertas en paralelo, lo que demuestra que el mercado sigue muy activo pese al encarecimiento.
- Vivienda usada: 505.145 compraventas (+6,4%)
- Vivienda nueva: 131.764 compraventas (+21,6%)
Este dato refleja un dinamismo creciente especialmente en la obra nueva, que gana peso en la composición del mercado. La actividad relativa por habitante también crece: 13,05 compraventas por cada 1.000 habitantes frente a 12,03 del año anterior.
El impulso hipotecario y la mejora en las condiciones de financiación
Uno de los datos que explican la reactivación del mercado es la reactivación del crédito hipotecario:
- 423.761 hipotecas firmadas en 2024 (+2,8%)
- 66,5% de las compraventas se financiaron con hipoteca
- Tipo de interés medio: 3,38%
- EURIBOR: 2,44% a final de 2024 (frente al 3,68% en 2023)
Los tipos de interés han iniciado una tendencia descendente, lo que ha facilitado una mejora en la accesibilidad, aunque limitada. El 60% de los nuevos créditos han sido a tipo fijo, mostrando prudencia por parte de los compradores.
En este punto, la lectura profesional es clara: cuando el euríbor se estabiliza o baja, el comprador recupera confianza y aumenta su capacidad de endeudamiento. Esto no solo incrementa las hipotecas firmadas, sino que también eleva la competencia por los mejores inmuebles, especialmente en barrios con alta demanda residencial.
Además, muchas entidades bancarias han vuelto a ofrecer condiciones más atractivas, incluyendo bonificaciones por domiciliación de ingresos o contratación de seguros, lo que mejora la accesibilidad para compradores solventes y reactiva operaciones que habían quedado en pausa.
En febrero de 2025, según EjePrime, las hipotecas sobre vivienda crecieron un 24% interanual, lo que confirma una tendencia de consolidación del financiamiento residencial.
Evolución de precios: tendencia alcista pero moderada
El precio por m² de la vivienda en España alcanzó los 2.086 €/m² a finales de 2024, con una subida interanual del 6,3%, según el anuario.
- Vivienda usada: 2.039 €/m² (+6,3%)
- Vivienda nueva: 2.265 €/m² (+4,8%)
En términos de precio medio por vivienda:
- Total: 199.711 € (+10,4%)
- Nueva: 298.686 €
- Usada: 188.007 €
Barcelona, una de las ciudades más tensionadas, ha experimentado subidas superiores a la media nacional. Los datos del portal Idealista y Fotocasa para Barcelona confirman valores por encima de 4.100 €/m², con tendencia estable o al alza en distritos como el Eixample o Gràcia.
Un detalle importante: cuando el mercado sube, no sube todo por igual. En Barcelona se observa una clara diferencia entre vivienda estándar y vivienda “premium” (exterior, con ascensor, reformada o con terraza). Esta segunda categoría es la que más presión recibe, porque concentra la demanda de familias locales y compradores internacionales. Por eso, en términos reales, los inmuebles bien posicionados están subiendo por encima de la media.
En cambio, las viviendas interiores, sin ascensor o con necesidad de reforma profunda suelen tener más margen de negociación, aunque siguen manteniendo interés si el precio está ajustado.
Obra nueva: visados, iniciadas y entregas al alza
La vivienda nueva ha ganado protagonismo:
- Visados de dirección de obra: 127.721 (+18,3%)
- Viviendas iniciadas: 112.220 (+14,5%)
- Viviendas terminadas: 86.609 (+7,6%)
Este equilibrio entre visados y compraventas (ratio 0,97) refleja una buena adecuación entre la oferta y la demanda, especialmente en zonas como el litoral mediterráneo o las capitales de provincia.
Oferta disponible: descenso generalizado
La oferta de vivienda en venta cayó por debajo de las 775.000 unidades, según el anuario. Esta contracción afecta especialmente a la vivienda colectiva (pisos), que representa el 69,5% del total. Esta escasez de oferta presiona al alza los precios y reduce la capacidad de elección del comprador.
Este es uno de los factores más determinantes del ciclo actual. El mercado no está subiendo solo por demanda: sube porque hay un déficit estructural de oferta. La obra nueva tarda años en entregarse y el propietario particular, ante la incertidumbre legislativa y fiscal, tiende a retener el inmueble o destinarlo al alquiler en lugar de vender.
Cuando la oferta baja y la demanda se mantiene, el resultado es inmediato: más presión sobre precios, menos margen de negociación y un comprador obligado a decidir más rápido. Esto se nota especialmente en capitales como Barcelona, donde el stock disponible sigue siendo insuficiente para absorber la demanda real.
En Barcelona ciudad, la oferta sigue siendo limitada, especialmente en inmuebles reformados y exteriores con ascensor, lo que eleva el precio medio en zonas con fuerte demanda nacional e internacional.
Demanda extranjera: un pilar ya consolidado
La compra de vivienda por parte de extranjeros ha vuelto a batir récords:
- 14,6% del total de compraventas (93.000 operaciones)
- Precio medio: 2.249 €/m²
- Residentes: 1.734 €/m²
- No residentes: 2.895 €/m²
Los principales compradores son ciudadanos europeos con alta capacidad adquisitiva, que encuentran en ciudades como Barcelona, Alicante, Valencia o Málaga un destino atractivo tanto para residencia como inversión.
Alquiler: tensiones crecientes
El precio medio de alquiler se situó en 13,5 €/m²/mes, con un incremento del 11,5% durante 2024. La falta de oferta estructural y la normativa restrictiva han hecho mella en la disponibilidad, elevando los precios incluso en zonas periféricas.
Barcelona es un claro ejemplo de estas tensiones: en distritos como Sant Antoni, Poble-sec o Poblenou el alquiler medio supera los 18 €/m².
Análisis por comunidades autónomas
El informe recoge datos detallados por comunidad. Las cuatro con mayor actividad fueron:
- Andalucía: 124.799 compraventas (+6,2%)
- Comunidad Valenciana: 103.515 (+8,2%)
- Cataluña: 98.732 (+7,6%)
- Madrid: 77.623 (+10,5%)
Por tasa de compraventas por cada 1.000 habitantes destacan:
- Comunidad Valenciana (19,3)
- Cantabria (15,6)
- Murcia (14,9)
- La Rioja (14,8)
Cataluña se mantiene en 12,2 compraventas por mil habitantes, por encima de la media estatal.
Factores macroeconómicos que explican el ciclo
El entorno económico ha jugado a favor:
- PIB: +3,2%
- Inflación: 2,8%
- Paro: 10,6%, mínimo desde 2008
- Creación de empleo: 21,8 millones de ocupados
- Aumento poblacional: +459.170 personas
Estos datos han impulsado la formación de nuevos hogares y han fortalecido la demanda estructural.
Qué significa esto para compradores, vendedores e inversores
Si algo deja claro la evolución del mercado en 2024 es que estamos ante un escenario favorable, pero con matices. Para el comprador, significa que hay que actuar con rapidez, pero con análisis. Para el vendedor, es un momento interesante porque la demanda sigue alta y el producto bien presentado se vende rápido. Y para el inversor, la clave está en elegir ubicaciones con alta liquidez y demanda de alquiler estable.
- Compradores: conviene tener la hipoteca preaprobada y detectar oportunidades antes de que salgan al mercado.
- Vendedores: una valoración profesional y una buena estrategia de precio siguen siendo decisivas para vender al máximo.
- Inversores: el alquiler sigue tensionado, por lo que los activos en zonas con alta demanda mantienen rentabilidad y seguridad.
En resumen, esta previsión del mercado inmobiliario 2024 confirma que el mercado ha entrado en un nuevo ciclo de actividad, donde la escasez de oferta seguirá siendo el factor dominante en el comportamiento de precios.
Perspectivas para 2025
Con los tipos de interés en descenso y la demanda sostenida, 2025 podría consolidar el nuevo ciclo expansivo del mercado inmobiliario. Las previsiones del BCE apuntan a nuevos recortes de tipos, lo que podría reactivar aún más la financiación y la compraventa.
No obstante, se mantienen riesgos:
- Escasez de oferta estructural
- Normativa incierta en alquiler
- Posibles tensiones geopolíticas o energéticas
Conclusión
El año 2024 ha supuesto una clara recuperación del mercado inmobiliario en España y especialmente en Barcelona, donde la presión de la demanda sigue muy presente. El equilibrio entre precios, financiación y oferta será clave para consolidar un crecimiento sostenible en los próximos años.
En Gumper Asesores Inmobiliarios seguimos de cerca la evolución del mercado para ofrecerte el mejor asesoramiento posible, ya seas comprador, vendedor o inversor. Contacta con nosotros para conocer el valor de tu propiedad o para encontrar tu próxima vivienda en Barcelona con total confianza.
Fuentes:
- Anuario del Mercado Inmobiliario Español 2024 (Colegio de API)
- INE, Banco de España, Idealista, Fotocasa
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