Análisis del Mercado Inmobiliario Español en 2024

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Análisis del Mercado Inmobiliario Español en 2024: Recuperación, Hipotecas al Alza y Buenas Perspectivas para 2025

El mercado inmobiliario ha recuperado fuerza durante el 2024. Tras un 2023 de reajuste debido a la subida de los tipos de interés, el año 2024 ha cerrado con una de las mejores cifras de compraventa desde la crisis de 2008, destacando un crecimiento del 9,2% en el número total de operaciones. Este impulso también se ha reflejado en los datos de hipotecas, precios de venta y actividad en vivienda nueva.

En este artículo analizamos en detalle los datos más relevantes del Anuario del Mercado Inmobiliario de España 2024, publicado en abril de 2025, y lo complementamos con los resultados recientes de febrero de 2025, según el portal EjePrime, que destaca un incremento interanual del 10,5% en las compraventas y del 24% en las hipotecas.

Compraventa de vivienda: un crecimiento sostenido

Durante 2024 se registraron 636.909 compraventas de vivienda, lo que representa un aumento del 9,2% respecto al año anterior. Es el segundo mejor resultado anual desde 2007, solo por detrás de 2022.

Vivienda usada: 505.145 compraventas (+6,4%)
Vivienda nueva: 131.764 compraventas (+21,6%)

Este dato refleja un dinamismo creciente especialmente en la obra nueva, que gana peso en la composición del mercado. La actividad relativa por habitante también crece: 13,05 compraventas por cada 1.000 habitantes frente a 12,03 del año anterior.

El impulso hipotecario y la mejora en las condiciones de financiación

Uno de los datos que explican la reactivación del mercado es la reactivación del crédito hipotecario:

423.761 hipotecas firmadas en 2024 (+2,8%)
66,5% de las compraventas se financiaron con hipoteca
Tipo de interés medio: 3,38%
EURIBOR: 2,44% a final de 2024 (frente al 3,68% en 2023)

Los tipos de interés han iniciado una tendencia descendente, lo que ha facilitado una mejora en la accesibilidad, aunque limitada. El 60% de los nuevos créditos han sido a tipo fijo, mostrando prudencia por parte de los compradores.

En febrero de 2025, según EjePrime, las hipotecas sobre vivienda crecieron un 24% interanual, lo que confirma una tendencia de consolidación del financiamiento residencial.

Evolución de precios: tendencia alcista pero moderada

El precio por m² de la vivienda en España alcanzó los 2.086 €/m² a finales de 2024, con una subida interanual del 6,3%, según el anuario.

Vivienda usada: 2.039 €/m² (+6,3%)
Vivienda nueva: 2.265 €/m² (+4,8%)

En términos de precio medio por vivienda:

Total: 199.711 € (+10,4%)
Nueva: 298.686 €
Usada: 188.007 €

Barcelona, una de las ciudades más tensionadas, ha experimentado subidas superiores a la media nacional. Los datos del portal Idealista y Fotocasa para Barcelona confirman valores por encima de 4.100 €/m², con tendencia estable o al alza en distritos como el Eixample o Gràcia.

Obra nueva: visados, iniciadas y entregas al alza

La vivienda nueva ha ganado protagonismo:

Visados de dirección de obra: 127.721 (+18,3%)
Viviendas iniciadas: 112.220 (+14,5%)
Viviendas terminadas: 86.609 (+7,6%)

Este equilibrio entre visados y compraventas (ratio 0,97) refleja una buena adecuación entre la oferta y la demanda, especialmente en zonas como el litoral mediterráneo o las capitales de provincia.

Oferta disponible: descenso generalizado

La oferta de vivienda en venta cayó por debajo de las 775.000 unidades, según el anuario. Esta contracción afecta especialmente a la vivienda colectiva (pisos), que representa el 69,5% del total. Esta escasez de oferta presiona al alza los precios y reduce la capacidad de elección del comprador.

En Barcelona ciudad, la oferta sigue siendo limitada, especialmente en inmuebles reformados y exteriores con ascensor, lo que eleva el precio medio en zonas con fuerte demanda nacional e internacional.

Demanda extranjera: un pilar ya consolidado

La compra de vivienda por parte de extranjeros ha vuelto a batir récords:

14,6% del total de compraventas (93.000 operaciones)
Precio medio: 2.249 €/m²
- Residentes: 1.734 €/m²
- No residentes: 2.895 €/m²

Los principales compradores son ciudadanos europeos con alta capacidad adquisitiva, que encuentran en ciudades como Barcelona, Alicante, Valencia o Málaga un destino atractivo tanto para residencia como inversión.

Alquiler: tensiones crecientes

El precio medio de alquiler se situó en 13,5 €/m²/mes, con un incremento del 11,5% durante 2024. La falta de oferta estructural y la normativa restrictiva han hecho mella en la disponibilidad, elevando los precios incluso en zonas periféricas.

Barcelona es un claro ejemplo de estas tensiones: en distritos como Sant Antoni, Poble-sec o Poblenou el alquiler medio supera los 18 €/m².

Análisis por comunidades autónomas

El informe recoge datos detallados por comunidad. Las cuatro con mayor actividad fueron:

Andalucía: 124.799 compraventas (+6,2%)
Comunidad Valenciana: 103.515 (+8,2%)
Cataluña: 98.732 (+7,6%)
Madrid: 77.623 (+10,5%)

Por tasa de compraventas por cada 1.000 habitantes destacan:

Comunidad Valenciana (19,3)
Cantabria (15,6)
Murcia (14,9)
La Rioja (14,8)

Cataluña se mantiene en 12,2 compraventas por mil habitantes, por encima de la media estatal.

Factores macroeconómicos que explican el ciclo

El entorno económico ha jugado a favor:

PIB: +3,2%
Inflación: 2,8%
Paro: 10,6%, mínimo desde 2008
Creación de empleo: 21,8 millones de ocupados
Aumento poblacional: +459.170 personas

Estos datos han impulsado la formación de nuevos hogares y han fortalecido la demanda estructural.

Perspectivas para 2025

Con los tipos de interés en descenso y la demanda sostenida, 2025 podría consolidar el nuevo ciclo expansivo del mercado inmobiliario. Las previsiones del BCE apuntan a nuevos recortes de tipos, lo que podría reactivar aún más la financiación y la compraventa.

No obstante, se mantienen riesgos:

Escasez de oferta estructural
Normativa incierta en alquiler
Posibles tensiones geopolíticas o energéticas

Conclusión

El año 2024 ha supuesto una clara recuperación del mercado inmobiliario en España y especialmente en Barcelona, donde la presión de la demanda sigue muy presente. El equilibrio entre precios, financiación y oferta será clave para consolidar un crecimiento sostenible en los próximos años.

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Fuentes: