El alquiler con derecho a compra es una modalidad de alquiler que los últimos años ha tenido un gran repunte debido a los movimientos del sector inmobiliario y a las concesiones hipotecarias.
En Gumper, queremos explicarte la manera de operar de este sistema de alquiler y las ventajas e inconvenientes que el alquiler con derecho a compra puede proporcionar.
¿Qué significa alquiler con derecho a compra? Significa que una persona alquila una vivienda durante un tiempo pactado y, al finalizar (o dentro del plazo establecido), puede comprarla por un precio fijado desde el inicio, descontando normalmente parte de las rentas pagadas. Es una fórmula intermedia entre alquilar y comprar.
¿Qué es el alquiler con derecho u opción a compra?
Aunque muchas personas utilizan ambos conceptos como sinónimos, no siempre son exactamente lo mismo. En la práctica, lo más habitual es hablar de alquiler con opción a compra, porque el inquilino tiene el derecho a comprar, pero no la obligación. Es decir, el propietario se compromete a vender si el inquilino decide comprar, pero el inquilino puede decidir finalmente no ejecutar la compra.
El alquiler con derecho a compra se refiere a la opción de alquiler por la que, según el contrato, el inquilino de una propiedad ostenta el derecho a adquirir la vivienda transcurrido un periodo de tiempo determinado.
Cuando estamos buscando un inmueble para alquilar uno de los grandes inconvenientes que se suele plantear es destinar una determinada cantidad mensual de ingresos a un alquiler que no reportará beneficios. Cuando alquilamos una propiedad con derecho a compra, este importe mensual puede actuar como anticipo de la compra del inmueble y resultar una operación muy ventajosa tanto para el arrendatario como para el inquilino.
Ejemplo práctico: imagina un piso en alquiler con derecho a compra cuyo precio pactado es de 220.000 €. El alquiler mensual es de 900 € y se acuerda que el 70% de cada mensualidad se descuenta del precio final si se ejecuta la compra. Si el inquilino vive allí durante 3 años, habrá pagado 32.400 €, y se descontarían 22.680 € del precio. En ese caso, el precio final a pagar sería 197.320 € (más impuestos y gastos de compraventa).
A la hora de realizar este tipo de alquiler debemos tener en cuenta que se trata de un contrato mixto, en el que encontraremos dos acciones contractuales. Las condiciones y cláusulas que van a regular el alquiler de la vivienda y otro en el que vamos a regular todos los aspectos con la operación de compra del inmueble.
Los inquilinos habitarán la vivienda durante el tiempo que se haya estipulado en el contrato. Lo normal es que se establezcan periodos según la ley de alquileres como si se tratara de un alquiler habitual. Una vez transcurrido ese periodo de tiempo, el inquilino está en derecho de adquirir la propiedad. Es importante resaltar que el precio de la propiedad se establece en el momento de la negociación del alquiler por lo que la deberá adquirir al precio pactado. Una vez llegado ese momento, se descontará parcial o totalmente las cuotas de alquiler que se hayan abonado por parte del inquilino hasta el momento de la ejecución del contrato de compra del inmueble.
Requisitos de un alquiler con derecho a compra
Los contratos con derecho a compra de un inmueble no están recogidos en ninguna regulación marco, por lo que no presentan unas condiciones específicas y prima la aplicación de la voluntad de las partes firmantes.
De igual modo se deben cumplir unos mínimos requisitos para su formalización:
En cuanto a la prima de opción a compra, lo habitual es que represente un porcentaje del valor del inmueble (por ejemplo, entre un 3% y un 10%), aunque dependerá del mercado, del interés del propietario y de la negociación. En muchos casos, esta prima se descuenta del precio final si se compra, pero si no se ejecuta la opción, el propietario suele quedársela como compensación.
- Plazo de alquiler: Reflejará el periodo de tiempo que deberá figurar el inmueble como alquilado antes de la ejecución de su compra.
- Precio de la compra: Figurará el importe para la futura compra del inmueble.
- Prima: En muchos de los contratos vemos referida una prima por la que se le abona al arrendador una cantidad por conceder la opción a compra. Como veremos más adelante, existe la posibilidad de que el inquilino no realice la ejecución de la compra, por lo que esta prima quedaría perdida por parte del inquilino de producirse esta situación.
- Decisión de compra: Es habitual encontrar referida la libertad para que el inquilino ejecute su opción a compra y el plazo de tiempo para hacerlo, ya que puede darse la circunstancia de que esta desee ejecutarse antes de la finalización del contrato de alquiler.
Antes de firmar un contrato de este tipo, es importante que el documento refleje claramente los puntos clave, ya que una mala redacción puede generar conflictos:
- Precio final de compra pactado desde el inicio.
- Duración del alquiler y plazo máximo para ejecutar la compra.
- Porcentaje de alquiler que se descuenta del precio final (si aplica).
- Importe de la prima y si se devuelve o se descuenta en caso de compra.
- Reparto de gastos (IBI, comunidad, reparaciones, seguros).
- Condiciones de desistimiento si el inquilino decide no comprar.
¿Cómo se realiza la compra del inmueble?
Podemos imaginar una situación en la que deseemos adquirir la vivienda. Para ello, como arrendatarios deberemos manifestar nuestra voluntad al propietario dentro del plazo fijado. La forma más habitual de realizar esta acción es por acta notarial ya que debe ser absolutamente clara la voluntad de compra y no es suficiente la designación de una notaria por el arrendatario para tales efectos.
Además, para mayor seguridad jurídica, en algunos casos conviene inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad. Esto protege al inquilino ante una posible venta del inmueble a un tercero o frente a cargas futuras, ya que quedaría reflejado oficialmente que existe un contrato de alquiler con opción de compra vigente.
La opción a compra presenta unas particularidades a efectos fiscales, ya que esta acción está sujeta al ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), siempre y cuando estemos ante una situación de acuerdo entre dos particulares.
Más adelante en nuestro artículo, analizaremos las ventajas y desventajas tanto para comprador y vendedor en las que ahondaremos sobre el reflejo fiscal de las mismas.
Una vez hemos iniciado el proceso de compra del inmueble, se realizarán los trámites de la misma forma que una compraventa habitual, teniendo en cuenta únicamente la particularidad de la regulación del importe de la compraventa al descontar las mensualidades abonadas por el inquilino.
Ventajas del alquiler con derecho a compra
Soy el propietario de un inmueble
- Beneficio por obtención de renta desde el inicio del contrato de alquiler.
- Se obtiene una ganancia a corto plazo sin renunciar a una venta futura del inmueble.
- Beneficios fiscales por alquiler de vivienda.
- Si no se produce la venta de la propiedad, el propietario de la vivienda se queda con la prima del contrato.
Soy el inquilino de un inmueble
- La renta mensual que se abona al propietario va, en una parte, para ser descontada del precio de la vivienda.
- Se puede ejecutar la compra del inmueble en cualquier momento del alquiler, lo que proporciona una libertad importante a la hora de decidir y poder tramitar las gestiones de concesiones hipotecarías con el banco en el momento más oportuno.
- En el caso de no ejecutar la compra del inmueble, se puede realizar el descargo registrando la transacción como pérdida patrimonial en el IRPF al perder el derecho a compra.
- Siempre se tiene asegurada la compra del inmueble lo que garantiza una tranquilidad en momentos de fluctuación de mercado.
Inconvenientes del alquiler con derecho a compra
Soy el propietario de un inmueble
- Imposibilidad de venta durante el contrato. Si se desea vender la propiedad durante el contrato, aunque se realice una mejor oferta que la ya pactada, no se podrá ejecutar la operación al estar bloqueada por el contrato con derecho a compra.
- En un mercado en crecimiento, puede ser una desventaja ya que, si le inmueble sube de precio, no se podrá incrementar su valor.
Soy el inquilino de un inmueble
- Si no se realiza la compra del inmueble, la prima de derecho a compra queda perdida.
- La carga fiscal es importante. El contrato se somete a una doble Tributación. Tanto por el arrendamiento, que deberá liquidarse en el impuesto por ITP, como en la posterior opción de compra que estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible el precio pagado por la opción de derecho a compra.
Tanto para poner un inmueble en venta, como para su alquiler. El alquiler con derecho a compra es una gran alternativa. Este año 2020, los movimientos de mercado nos dejan quizás una situación de incertidumbre, a pesar de que las operaciones inmobiliarias siguen su curso con normalidad y se ha producido una estabilización en el mercado. Pero puede ser una gran forma, como propietario, de rentabilizar un inmueble y favorecer su futura compra.
Como inquilino, puede ser una gran posibilidad si lo que queremos es ir reduciendo el importe final en la futura compra. No hay que dejar de lado que tener garantizada la compra de la vivienda es una ventaja a la hora de negociar en el momento adecuado con las entidades financieras, así como evitar las oscilaciones cambiantes de los mercados.
En general, una casa o piso de alquiler con derecho a compra suele ser ideal para personas que quieren comprar pero todavía no tienen el ahorro suficiente para la entrada o necesitan tiempo para estabilizar su situación financiera. También es una alternativa interesante para propietarios que desean vender, pero prefieren obtener rentabilidad inmediata mientras esperan una venta futura.
En Gumper, estaremos encantados de ayudarte, tanto si buscas un inmueble de estas características como si deseas poner en alquiler con derecho a compra tu propiedad.
